Baufinanzierung
5 Min.
Fixzins oder variable Zinsen? Was bei der Baufinanzierung besser passt
3. März 2026
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Österreich
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Das Wichtigste auf einen Blick
Du willst dir den Traum vom Eigenheim erfüllen? Dann brauchst du die richtige Baufinanzierung. In Österreich gibt es verschiedene Kreditarten, bundeslandspezifische Förderungen und seit der KIM-Verordnung klare Regeln für Eigenkapital und Laufzeit.
Grundsätzlich gilt: Wer vergleicht, spart. Der Unterschied zwischen dem günstigsten und dem teuersten Angebot kann über die gesamte Laufzeit bis zu 30.000 EUR ausmachen. Hierbei helfen dir unser Baufinanzierungsrechner und der Baufinanzierung Vergleich.
In Österreich wird die Immobilienfinanzierung unter verschiedenen Namen angeboten – je nach Bank und Produkt. Hier die wichtigsten Kreditarten im Überblick:
Wenn du unsicher bist, welche Variante für dich passt, hilft dir unser Baufinanzierung Vergleich bei der Entscheidung.
Die Bauzinsen in Österreich bewegen sich derzeit in folgender Spanne:
| Zinsart | Nominaler Zinssatz | Effektiver Jahreszins |
|---|---|---|
| Fixzins (10 Jahre) | ab 3,15% | ab 3,48% |
| Variabler Zins (30 Jahre) | ab 2,75% | ab 3,08% |
(Stand: März 2026)
Einerseits bietet der Fixzins Planungssicherheit über die gesamte Zinsbindungsphase. Andererseits ist der variable Zinssatz aktuell günstiger, birgt allerdings das Risiko steigender Raten bei EURIBOR-Anstieg. Mehr dazu erfährst du in unserem Ratgeber Fixzins oder variabler Zinssatz.
Die KIM-Verordnung der FMA regelte von 2022 bis Juni 2025 die Vergabestandards für Immobilienkredite in Österreich. Seit Juli 2025 gelten die Kernregeln als freiwillige FMA-Richtlinie weiter. Was aber, wenn du weniger als 20% Eigenkapital hast? Dann informiere dich über die Möglichkeiten einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
Die aktuellen Bauzinsen liegen bei einem Fixzins ab 3,15% (10 Jahre Zinsbindung) und einem variablen Zinssatz ab 2,75%. Der effektive Jahreszins liegt damit bei 3,08% bis 3,48%. Die genauen Konditionen hängen von deiner Bonität, dem Eigenkapitalanteil und der Laufzeit ab. Aktuelle Zinsen findest du auf unserer Bauzinsen-Seite.
Laut KIM-Verordnung musst du mindestens 20% des Kaufpreises aus Eigenmitteln aufbringen. Banken empfehlen allerdings 20-30%, um bessere Konditionen zu erhalten. Bei einer Immobilie um 300.000 EUR brauchst du also mindestens 60.000 EUR Eigenkapital – zuzüglich der Nebenkosten von rund 10-12%.
Die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) galt von August 2022 bis Juni 2025 und legte Mindeststandards für die Vergabe von Immobilienkrediten in Österreich fest: 20% Eigenkapital, maximal 40% Schuldendienstquote und höchstens 35 Jahre Laufzeit. Seit Juli 2025 gelten diese Regeln als freiwillige FMA-Richtlinie weiter. Details findest du auf unserer KIM-Verordnung Seite.
In Österreich ist die Wohnbauförderung Ländersache. Jedes der 9 Bundesländer hat eigene Fördermodelle – von zinsgünstigen Landesdarlehen bis zu Einmalzuschüssen. Die Steiermark bietet beispielsweise Darlehen bis 80.000 EUR, Salzburg Zuschüsse bis 30.000 EUR. Alle Details findest du auf unserer Wohnbauförderung Übersicht.
Das hängt von deiner Risikotoleranz ab. Der Fixzins (aktuell ab 3,15%) bietet Planungssicherheit, ist aber teurer. Der variable Zinssatz (ab 2,75%) ist günstiger, kann allerdings bei steigendem EURIBOR teurer werden. Grundsätzlich gilt: Bei einem Fixzins weißt du genau, was du zahlst. Mehr dazu in unserem Ratgeber Fixzins vs. variabel.
Als Diplom-Finanzfachwirt (FH) und Gründer der Capitalo Finanzservices GmbH bewertet er seit 2014 systematisch Finanzprodukte im DACH-Raum. Capitalo steht für unabhängige, transparente Vergleiche – kostenlos und im Interesse der Nutzer. Erstellt mit KI-Unterstützung, fachlich geprüft und freigegeben von Alexander Senger.
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