Baufinanzierung in Österreich Dezember 2019

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Die Interhyp AG ist Deutschlands größter Vermittler privater Baufinanzierungen und ist seit 2018 auch in Österreich aktiv.

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* Finanziersbeispiel: Kaufpreis 250.000 Euro; Kreditbetrag 150.000 Euro; Beleihung zu 60%; Sollzinsbindung 30 Jahre; gebundener Sollzinssatz 0,38% p.a. variabel (effektiver Jahreszins 0,67% p.a. inkl. Kosten der Grundschuldeintragung); Volltilgung; monatliche Teilzahlungen von 460,06 Euro; Restschuld nach Sollzinsbindung: 0 Euro; der zu zahlende Gesamtbetrag beträgt 165.572,10 Euro.

Alles rund um die Baufinanzierung

Das Wichtigste in Kürze

Mit einer Baufinanzierung wird der Kauf einer Immobilie über einen Kredit bezeichnet; damit kann bei Bedarf nicht nur das Objekt selbst – also Wohnung bzw. Haus – finanziert werden, sondern es können auch weitere Kosten abgedeckt werden, unter anderem jene für das Grundstück, zusätzliche Gebäude, Nebenkosten oder steuerliche Abgaben. Wichtig ist es, schon im Vorfeld auf die wichtigsten Parameter wie Eigenkapital, Konditionen des Darlehens (vor allem Höhe der Zinsen) und Tilgungsplan zu achten.

Der Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung ist bereits in greifbare Nähe gerückt – nun geht es um die passende Finanzierung. Dabei heißt es aber genau vergleichen: Bei einer solchen Baufinanzierung über eine Bank sind nämlich einige wichtige Punkte zu beachten – neben den Konditionen, die ja die laufende Belastung der Eigentümer über viele Jahre ausmachen, sind dies unter anderem der genaue Ablauf der Finanzierung, die Planbarkeit und Sicherheit sowie zusätzliche Services, die angeboten werden.

So nutzen Sie den Baufinanzierung Vergleich

Beim Online-Vergleich der verschiedenen Angebote rund um eine Baufinanzierung werden die günstigen Finanzierungszinsen, die derzeit am Markt erhältlich sind, angezeigt, Dazu werden einfach die wichtigsten Fakten zum Vorhaben im Rechner eingegeben – darunter Art der Immobilie, die Postleitzahl des Standorts, Kaufpreis sowie Angaben zur Person. In weiterer Folge werden Finanzierungsvarianten von bis zu 80 Banken verglichen, innerhalb von 24 Stunden gibt es eine Rückantwort in Form eines persönlichen Angebots. Auf diese Weise können auf einfache Weise verschiedene Angebote bequem verglichen werden.

Baufinanzierung – wie geht das?

Um die eigene Immobilie über einen Hypothekarkredit zu finanzieren, ist das Annuitätendarlehen die bekannteste und beliebteste Möglichkeit. Der Begriff Annuität bezeichnet eine regelmäßig fließende Zahlung – im Fall einer Baufinanzierung bedeutet das, dass die Rückzahlung in monatlichen Raten erfolgt. Dabei bleiben diese Raten gleichbleibend hoch, weil sie aus einem variablen Anteil an Tilgung und Zinsen bestehen. Sofern eine Zinsbindung besteht, bleibt die Höhe der Zinsen über diesen bestimmten Zeitraum gleich. Für eine Baufinanzierung bedeutet das ein hohes Maß an Sicherheit, da die neuen Eigentümer im Voraus berechnen können, wie hoch ihre monatliche Belastung sein wird.

In Österreich ist das Annuitätendarlehen auch deshalb so populär, weil es oft im Anschluss an einen Bausparvertrag vergeben wird. Solche Bausparverträge zählen ja in Österreich noch immer zu den beliebtesten Sparformen für die eigene Zukunft oder auch jene naher Angehöriger wie etwa Enkelkinder.

Es gibt außer dem Annuitätendarlehen mit den bereits erwähnten monatlichen Raten auch weitere Möglichkeiten zur Baufinanzierung in Österreich: Bei einem sogenannten Forwarddarlehen wird der benötigte Betrag nicht sofort, sondern erst nach einer bestimmten Zeit überwiesen. Das bedeutet, der Vertrag wird zu den jetzt gültigen Konditionen abgeschlossen, das Geld wird aber erst später ausbezahlt. Forwarddarlehen werden einerseits für bestimmte Bauprojekte, andererseits für Anschlussfinanzierungen – etwa wenn ein Kredit nach Ende der Laufzeit noch nicht zur Gänze getilgt wurde – in Anspruch genommen.

Bei einem Volltilger-Darlehen sind die Laufzeit des Kredits und jener bis zu seiner vollständigen Tilgung identisch – es bleibt also am Ende keine Restschuld, wie das sonst üblich ist. Eine solche Variante ist in Zeiten mit niedrigen Zinsen interessant, dafür ist die Flexibilität eingeschränkt, weil im Regelfall beispielsweise keine vorzeitigen Tilgungen möglich sind.

Zinsentwicklung bei der Baufinanzierung in Österreich

Die Zinsen befinden sich nun schon über einen längeren Zeitraum auf einem sehr niedrigen Niveau – und daran wird sich so rasch auch nichts ändern. Das bedeutet, dass ein Darlehen so wie andere Finanzierungsvarianten derzeit besonders günstig ist. Allerdings heißt es dennoch genau vergleichen, denn selbst geringe Unterschiede zwischen den Angeboten können auf den langen Zeitraum, für den solche Kredite im Regelfall aufgenommen werden, einen großen Unterschied ausmachen. Daher zahlt sich der Vergleich über einen Rechner aus.

Kreditzinsen im Blick: unsere aktuellen Top-Zinsen

Zinsbindung Variabler Zins Fixer Zinssatz
5 Jahre 1,27 %* 1,75 %*
10 Jahre 1,27 %* 1,85 %*
15 Jahre 1,27 %* 2,10 %*
20 Jahre 1,27 %* 2,10 %*
30 Jahre 0,77 %* 1,08 %*

Die Darstellung der Zinsentwicklung basiert auf den Zinssätzen der Konditionsangebote, die von unseren Produktpartnern über die Interhyp AG im ausgewählten Zeitraum im Rahmen einer Vermittlung eines Darlehensvertrages angeboten wurden.

* Konditionen: abhängig von Bonität, Volumen, Laufzeit, Verwendungszweck und Besicherung. Der Kreditvertrag ist durch ein grundbücherliches Pfandrecht zu besichern. Stand: 1. April 2019 Beispielrechnung: Kaufpreis 250.000 Euro; Nettodarlehensbetrag 225.000 Euro; Beleihung zu 90%; Sollzinsbindung 10 Jahre; gebundener Sollzinssatz 0,90% p.a. (effektiver Jahreszins 1,29% p.a. inkl. Kosten der Grundschuldeintragung); Tilgungssatz: 2% p.a.; Laufzeit 30 Jahre (360 Monate); monatliche Teilzahlungen von 703,13 Euro; der zu zahlende Gesamtbetrag beträgt 260.236,45 Euro.

Finanzieren mit Interhyp – wie geht das?

Interhyp ist ein Spezialist für die Finanzierung einer Immobilie, die das eigene Zuhause sein wird. Dabei kümmern sich Beraterinnen und Berater um die individuellen Anliegen der Kreditnehmer. Interhyp vergleicht Angebote diverser Kreditgeber. Damit ist es möglich, attraktive Konditionen wie einen günstigen Zinssatz einzuholen und zu vergleichen. Im Vorjahr hat Interhyp Baufinanzierungen im Gesamtausmaß von rund 22 Milliarden Euro abgeschlossen. Der Vorteil für Käufer von Immobilien: Die Interhyp-Experten sind ganz auf die Baufinanzierung spezialisiert und geben dieses Wissen bei einer persönlichen Beratung weiter.

Schon gewusst? Wissenswertes und Hilfreiches rund um die beste Baufinanzierung

  • Eine möglichst lange Laufzeit hilft dabei, die monatliche Belastung zu reduzieren.
  • Wichtig es, auf spezielle Möglichkeiten im Laufe des Darlehens wie den effektiven Jahreszins zu achten – so könnte bei Verfügbarkeit finanzieller Mittel ein Teil der Kreditsumme schon früher getilgt werden, dafür gibt es eigene Konditionen des jeweiligen Bankinstituts.
  • Ebenfalls wichtig ist es, eine Baufinanzierung sehr früh in die Planung einzubeziehen – das gilt im Speziellen für Bauprojekte.
  • Ein Baufinanzierungsvergleich bietet eine bequeme Möglichkeit, die besten Konditionen (etwa Laufzeit, Zinsen, Tilgung etc.) von Banken einzuholen und sich für die Zukunft den nötigen finanziellen Spielraum zu sichern.

Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um die Baufinanzierung

Was kann finanziert werden?

Mit einer Baufinanzierung wird der Erwerb von Eigentum am Immobilienmarkt – also etwa eine Wohnung oder ein Haus – bezeichnet. Dabei setzt sich die insgesamt verfügbare Summe für den Kauf der Immobilie aus Eigenkapital (also das Geld, das ich selbst zur Verfügung stellen kann) und Fremdkapital (die eigentliche Baufinanzierung, also der Kredit über eine Bank) zusammen. Ein bestimmter Anteil an Eigenkapital wird jedenfalls vorausgesetzt. Es gibt allerdings als Variante auch eine sogenannte Vollfinanzierung – dabei braucht es kein Eigenkapital, sondern der gesamte Betrag wird über die Bank finanziert. Zu beachten ist aber auch dabei, dass nicht nur der jeweilige Kaufbetrag, sondern immer auch weitere Kosten einberechnet werden – also etwa Eintragung ins Grundbuch und weitere Ausgaben.

Was zählt als Eigenkapital?

Die Höhe des Darlehens richtet sich auch danach, wie viel Eigenkapital der Käufer der Immobilie selbst zur Verfügung stellen kann – für viele Darlehen ist es die Voraussetzung, um schnell an das benötigte Geld zu kommen. Zum Eigenkapital zählt alles, was vom Kreditnehmer für den Kauf aufgebracht werden kann – also unter anderem Bargeld, Geld von einem Sparbuch oder auch Wertpapiere bzw. Anleihen, die kurzfristig verkauft werden könnten. Ebenso können Grundstücke, die sich vollständig im eigenen Besitz befinden, als Eigenkapital angerechnet werden. Zudem kann eine bestehende Lebensversicherung als Eigenkapital verwendet werden. Wenn Kreditnehmer bei einem Bau selbst Hand anlegen, wird auch das von den Banken bisweilen als eine Art „Muskel-Kredit“ berücksichtigt.

Was ist sonst noch bei der Baufinanzierung zu beachten?

Prinzipiell sollten die Kosten und das finanzielle Risiko für den Kauf eines Hauses nicht unterschätzt werden. Als Käufer neigt man dazu, die Gesamtausgaben einer solchen Immobilienfinanzierung eher zu niedrig anzusetzen. Doch Nebenkosten oder weitere Ausgaben – etwa für Notar oder Steuern – können sich rasch summieren. Daher sollte der Gesamtbetrag einer Baufinanzierung nicht zu niedrig angenommen werden; das ist im Speziellen für die Berechnung der laufenden Belastung wichtig. Der effektive Jahreszins sollte beispielsweise berücksichtigt werden - höhere Zinsen führen logischerweise zu einer höheren Rate pro Monat. 

Wie hoch darf die Rate meiner Baufinanzierung sein?

Die grundsätzliche Frage bei jeder Art von Finanzierung: Wie hoch darf die monatliche Belastung für mich sein? Das gilt bei einer Baufinanzierung nochmals verschärft, denn eine solche wird üblicherweise über einen langen Zeitraum und für hohe Beträge abgeschlossen. Ein Blick in die Zukunft ist immer schwierig, doch sollte man die eigenen finanziellen Möglichkeiten nicht überschätzen, weil man sich den Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung unbedingt erfüllen möchte.

Prinzipiell lohnt es sich, nicht nur auf die Monatsraten zu schauen, sondern die gesamte Darlehenssumme im Auge zu behalten. Ein Unterschied von 100.000 Euro wird logischerweise ins Gewicht fallen, selbst wenn die monatlichen Raten im Moment verlockend niedrig aussehen. Aber was passiert, wenn die Zinsen steigen? Kann ich mir die Raten dann noch immer leisten?

Bei der Berechnung der möglichen monatlichen Darlehensrate sind zunächst die regulären Ausgaben für den Haushalt zu berücksichtigen – von Energieausgaben (Strom, Heizung, Warmwasser) über Wasser und Telefon bis zu Rundfunk- und Internetgebühren. Auch die weiteren laufenden Ausgaben sind zu berechnen: Lebensmittel, Kleidung, Auto und öffentlicher Verkehr, Kindergarten und Schule – da kommt schon einiges zusammen. Und die Ausgaben werden im Laufe der Zeit eher nicht niedriger. Dazu müssen unerwarteten Ausgaben berücksichtigt werden – etwa für Reparaturen im Haushalt. Und ab und zu will man ja trotz der neuen Wohnung auch auf Urlaub fahren. Zudem müssen die Darlehensraten auch dann zurückbezahlt werden, wenn es finanziell gerade nicht so gut läuft, etwa wenn ein neuer Job gesucht wird. Ist ein regelmäßiges Einkommen für die nächsten Jahre garantiert oder nicht?

Am besten ist es, die Einkommen im Haushalt (also etwa die Gehälter der Partner, aber auch Familienbeihilfe oder andere Einkünfte) den Ausgaben gegenüber zu stellen. Wie viel Geld bleibt dann über, wenn noch ein Puffer für Urlaub, Sonderausgaben wie Reparaturen etc. abgezogen wird? Dieses frei verfügbare Geld könnte für die Monatsraten des Darlehens verwendet werden – aber Achtung: Diese Raten könnten später steigen (Ende der Zinsbindung).

Welchen Zinssatz soll ich bei meinem Baudarlehen wählen?

Es werden flexible und feste Zinssätze angeboten. Ein fester Zinssatz ist über einen bestimmten Zeitraum – möglicherweise auch über die gesamte Laufzeit des Darlehens – fixiert. Das ist jetzt angesichts der aktuellen Zinsen verlockend. Das bedeutet, man ist von Zinsänderungen am Markt unabhängig. Das kann positiv sein, wenn die Zinsen (basierend auf dem Euribor) steigen; andererseits profitiert man auch nicht von sinkenden Zinsen. Im Gegensatz dazu sinken und steigen die Zinsen bei einem flexiblen bzw. variablen Zinssatz je nach Entwicklung am Markt. Bei einer Baufinanzierung empfiehlt sich in den meisten Fällen ein fixer Zinssatz, da dieser über einen längeren Zeitraum Planungssicherheit gibt.

Welche Nebenkosten muss ich bei einer Baufinanzierung bezahlen?

Es ist sehr wichtig, bei der Berechnung des Hypothekarkredits einen Puffer für die Nebenkosten einzuplanen. Die Kosten fallen nämlich in den meisten Fällen doch höher aus als ursprünglich angenommen. Und je höher der Kaufpreis der Immobilie ist, desto höher fallen auch die Nebenkosten aus. Auch das kann das Risiko erhöhen. 

Welche Fördermöglichkeiten gibt es bei Baufinanzierungen?

In Österreich stehen eine Reihe von staatlichen Förderungen rund um die Schaffung von Wohnraum zur Verfügung. Dabei können die Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern groß sein – es gibt unter anderem Jungfamilienförderungen (für Personen unter 35 Jahren mit einem oder mehreren Kindern), Förderungen für erneuerbare Energie (Photovoltaik etc.) oder auch Wohnbauförderprogramme der Bundesländer. Staatlich gefördert wird in Österreich traditionell das Bausparen – und im Anschluss an einen Bausparvertrag können Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden. 

Was passiert mit dem Baukredit nach dem Zinsbindung?

Wenn für den Kredit eine Zinsbindung für einen bestimmten Zeitraum fix vereinbart wurde, kann der Zinssatz innerhalb dieser Zeit nicht geändert werden. Das bedeutet im Gegenzug, dass die Bank etwas auf den aktuellen Zinssatz draufschlägt, weil sie sich ja gegenüber dem Kreditnehmer verpflichtet, die Zinsen nicht zu ändern. Doch wenn die Zinsbindung vorbei ist, richten sich die Zinsen wieder nach der Entwicklung am Markt und könnten damit deutlich höher ausfallen. Sollte der Kredit nach dem Auslaufen der Bindungsfrist noch nicht vollständig abgezahlt worden sein, ist unter Umständen eine Anschlussfinanzierung nötig – etwa in Form des oben erwähnten Forward-Darlehens. Daher sollten sich Kreditnehmer schon vor dem Ende der Zinsbindung über ihre diesbezüglichen Möglichkeiten informieren.

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Kevin Schultz

Leiter Zweigniederlassung Wien, Fa. Interhyp

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