Vorbereitung und Kalkulation für Baufinanzierung:
- Gute Vorbereitung und Vorkalkulation sind wichtig
- Nutzen Sie einen Online-Kreditrechner für einen ersten Eindruck der monatlichen Rate
- Berücksichtigen Sie alle Kaufnebenkosten und Finanzierungskosten in der Kostenkalkulation
- Lassen Sie einen Kreditangebotsvergleich von Wohnbau-Finanzexperten durchführen
- Capitalo vermittelt Ihnen das beste Angebot für Ihre Baufinanzierung
Für den besten Baufinanzierungsvorschlag in Österreich ist ein professioneller Vergleich unerlässlich. Es gibt viele verschiedene Banken und Bausparkassen auf dem Markt, die unterschiedliche Zins- und Rückzahlungsoptionen anbieten. Zwischen den verschiedenen Kreditinstituten gibt es oft erhebliche Zinsunterschiede sowie Unterschiede in Bezug auf Mindesteigenmittel, tilgungsfreie Zeiten, pönalefreie Rückzahlungsmöglichkeiten und die Notwendigkeit einer Restschuldversicherung. In diesem Vergleich erfahren Sie, worauf Sie bei der Immobilienfinanzierung achten sollten.
Anmerkung: In diesem Ratgeber verwenden wir den Begriff „Baufinanzierung“ im Sinne der in Österreich geläufigen „Wohnbaufinanzierung“. Dieser Begriff umfasst die Finanzierung verschiedener Arten von Immobilien, von Einfamilienhäusern bis hin zum Kauf einer Stadtwohnung.
Wie hoch sind die Zinsen für eine Baufinanzierung?
Um das beste Baufinanzierungsangebot in Österreich zu finden, sollten Sie Angebote einholen und vergleichen. Lassen Sie Ihren Kreditvertrag von erfahrenen Wohnbau-Finanz-Experten prüfen. Berechnen Sie die Leistbarkeit des Kredits sorgfältig und berücksichtigen Sie die Art der Rückzahlung und mögliche Wohnbauförderungen.
Mit diesen Schritten zur passenden Baufinanzierung
Um eine Immobilienfinanzierung zu erhalten, sollten Sie folgendermaßen vorgehen:
Erster Schritt: Grundsatzentscheidung
Fragen Sie sich, ob Sie sich verschulden möchten, um Eigentum zu schaffen, oder ob Sie sich als Mieter wohler fühlen. Erfahren Sie, wie viel Haus oder Wohnung Sie sich leisten können, wenn Sie die Monatsmiete in die Rückzahlung einer Immobilienfinanzierung investieren würden. Weitere Informationen finden Sie in unserem Ratgeber „Mieten oder kaufen„.
Zweiter Schritt: Bestandsaufnahme
Die Kernfrage ist, ob Sie einen Kredit erhalten können. Um dies herauszufinden, müssen Sie einen regelmäßigen Lohn oder Gehalt der letzten zwölf Monate nachweisen können. Selbstständige sollten bereits über mindestens eine Steuererklärung verfügen. Außerdem sollten Sie die maximale Summe an Eigenmitteln kennen, die Sie einbringen können.
Nutzen Sie auch Ihr jährliches Gratis-Selbstauskunftsrecht beim KSV, um mögliche negative Einträge zu überprüfen und zu entfernen, da diese Ihre Kreditwürdigkeit beeinflussen können.
Dritter Schritt: Vorkalkulation mittels Haushaltsrechnung
Um herauszufinden, wie viel Kredit Sie maximal erhalten können, führen Sie folgende Kalkulation durch: Subtrahieren Sie von Ihrem Monatseinkommen ohne Sonderzahlungen Ihre monatlichen Lebenshaltungskosten und die voraussichtlichen Betriebskosten der neuen Immobilie. Das Ergebnis ist Ihr aktuell verfügbares Einkommen für die Kreditrückzahlung.
Beachten Sie jedoch, dass die Bank aus Risikogründen nicht den aktuellen Zinssatz für die maximale Kreditrate verwendet. Bei variablen Zinssätzen oder einer begrenzten Zinsbindung kann der Zinssatz und damit Ihre monatliche Rate im Laufe der Zeit deutlich steigen. Daher kalkulieren Banken bei der Kreditvergabe oft mit einem höheren Zinssatz, beispielsweise sechs Prozent pro Jahr. Stellen Sie sicher, dass Sie die monatliche Rate auch dann noch leisten können, wenn die Zinsen aufgrund von variablen Zinssätzen oder nach Ablauf der Zinsbindung deutlich steigen.
Hier ist ein Beispiel: Ein Single-Haushalt mit einem Netto-Monatseinkommen von 2.200 Euro und Lebenshaltungskosten von 1.300 Euro hat ein frei verfügbares Einkommen von 900 Euro. Bei einem Zinssatz von vier Prozent über 35 Jahre wäre ein Kreditbetrag von bis zu 200.000 Euro möglich, vorausgesetzt es sind mindestens 20 Prozent an Eigenmitteln vorhanden.
Vierter Schritt: Der Vergleich von Kreditangeboten
Basierend auf den Daten der Haushaltsrechnung und Einkommensnachweisen können Sie über einen Wohnbau-Finanz-Experten Angebote von verschiedenen Kreditinstituten einholen lassen. Unsere Finanz-Experten haben den Marktüberblick und können die passenden Kredite und deren Parameter miteinander vergleichen, was bei vielen Online-Vergleichen oft nicht möglich ist.
Fünfter Schritt: Kreditvertrag abschließen
Wie hoch sind die Nebenkosten bei Hypothekarkrediten? Welche Einsparungen sind möglich, z.B. durch Forderungseinlösung bei Umschuldungen oder die Reduzierung der Pfandrechtseintragungsgebühr? Welche Pönalen fallen bei vorzeitiger Rückzahlung an? Diese Fragen sind relevant für alle Hypothekarkredite auf Liegenschaften.
Baufinanzierung: Kreditrechner zur Ermittlung der monatlichen Rate
Um herauszufinden, ob eine Baufinanzierung leistbar ist, nutzen Sie am besten einen Kreditrechner. Egal ob es sich um einen Umbau, einen Neukauf oder einen Umschuldungskredit handelt, geben Sie einfach den Wert oder Kaufpreis der Liegenschaft ein und ziehen Sie Ihre Eigenmittel ab. Dadurch erhalten Sie die benötigte Kreditsumme. Geben Sie dann Ihren Wunschzins (variabel oder Fixzinsbindung), die Kreditlaufzeit und Ihre Beschäftigungsart ein, um die Bandbreite der monatlichen Rate, des Sollzinses, des Effektivzinses und der Gesamtkosten zu erhalten.
Der Kreditrechner berechnet Ihre Baufinanzierung anhand der folgenden Daten:
- Eigenmittel: 100.000 Euro
- Kaufpreis der Wohnung: 350.000 Euro
- Benötigte Kreditsumme: 250.000 Euro
- Sollzinsbindung: Verschiedene Alternativen
- Kreditlaufzeit: 35 Jahre
- Beschäftigungsart: Angestellt
Der Kreditrechner ermittelt dann Ihre Kreditzinsen und die monatliche Rate. Es lohnt sich, die richtige Auswahl zu treffen.
Zinsen bei der Baufinanzierung: Diese Zinsmodelle gibt es
Eine wichtige Entscheidung bei Baufinanzierungen betrifft die Wahl zwischen fixen und variablen Zinsen. Variable Zinsen bieten sowohl Chancen als auch Risiken. Niedrige oder sinkende Zinsen können von Vorteil sein, insbesondere während einer längeren Rezession. Allerdings besteht auch das Risiko steigender Zinsen, vor allem wenn sich die Wirtschaft erholt oder die Inflation hoch ist.
Fixzinsen bieten den Vorteil konstanter Zinskosten während der Bindungsdauer. Allerdings sind sie in der Regel teurer als variable Zinsen, es sei denn, es liegt eine inverse Zinskurve vor. Die Sicherheit hat ihren Preis.
Bei einer Immobilienfinanzierung werden oft die Begriffe Effektivzins und Nominalzins verwendet. Der Nominalzins ist der reine Zins ohne Nebenkosten, während der Effektivzins auch Nebenkosten wie Kontoführung, Bearbeitungsgebühren und Pfandrechtseintragungsgebühren berücksichtigt.
Die Zinsen am Kapitalmarkt unterliegen regelmäßigen Veränderungen. Um herauszufinden, wie stark die Zinsen schwanken und wohin sich die aktuellen Zinsen für eine Baufinanzierung entwickeln, können Sie unseren Ratgeber zur Zinsentwicklung und Prognosen lesen. Für einen Überblick über die aktuellen Zinsen nutzen Sie unseren Zinsrechner.
Um sich gegen das Risiko steigender Zinsen abzusichern, stehen Ihnen verschiedene Optionen zur Verfügung. Dazu gehören Fixzinskredite, Zinscaps und Korridor-Darlehen mit Zins-Ober- und Untergrenze.
Baufinanzierung: Den passenden Tilgungsplan ermitteln
Ein wesentliches Thema bei einer Baufinanzierung ist die Rückzahlung, die in einem Tilgungsplan abgebildet ist. In Österreich ist das Annuitätendarlehen üblich, bei dem die Pauschalrate über die Gesamtlaufzeit der Fixzinsbindung konstant bleibt. Dabei steigt der Tilgungsanteil und der Zinsanteil sinkt im Laufe der Zeit.
Einige Bausparkassen bieten innovative Rückzahlungsmodelle mit anfänglich niedrigerer Belastung an, wie zum Beispiel das Staffeldarlehen. Dabei sind die Raten anfangs niedriger, steigen jedoch gegen Ende der Laufzeit überproportional an. Dieses Modell eignet sich für Berufe mit kontinuierlich steigendem Einkommen.
Einige Institute ermöglichen auch tilgungsfreie Zeiten.
Ein besonderes Thema sind Sondertilgungen. Laut Gesetz können bis zu 10.000 Euro pro Jahr ohne Pönale zurückgezahlt werden. Bei Fixzinskrediten können Banken jedoch bei Rückzahlungen über 10.000 Euro innerhalb eines Kalenderjahres eine Pönale von bis zu 1 % des vorzeitig getilgten Betrags erheben.
Baufinanzierung: Realistische Kalkulation der Kosten
Nebenkosten bei Baufinanzierung:
- Grunderwerbsteuer (3,5%)
- Maklerkosten (bis zu 3,6%)
- Kosten für Notar oder Treuhänder (1-3%)
- Grundbuchseintragungsgebühr (1,1%)
- Nebenkosten der Baufinanzierung (Bearbeitungsgebühr, Pfandrechtseintragungsgebühr, Schätzkosten)
- Gesamte Nebenkosten machen den Kauf einer Wohnung um rund 10-12% teurer.
Häufige Fragen zur Baufinanzierung Österreich
Derzeit sind mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel üblich. Dies bedeutet, dass Sie die Nebenkosten aus eigener Tasche bezahlen können sollten. Wenn Sie insgesamt ein Drittel des Kaufpreises als Eigenmittel haben, das auch zur Abdeckung der Nebenkosten verwendet werden kann, sind Sie in den meisten Fällen mit ausreichendem Einkommen auf der sicheren Seite und können eine Finanzierung erhalten.
Die Vollfinanzierung, bei der bis zu 100 % des Kaufpreises plus Nebenkosten finanziert werden, wird von der Finanzmarktaufsichtsbehörde kritisch betrachtet und von Banken vermieden. Es gibt jedoch Ausnahmen für Personen mit hohem Einkommen oder beträchtlichem Vermögen. In solchen Fällen können Banken die Finanzierung ohne Eigenmittel anbieten, z.B. für Primarärzte, hohe Beamte oder vermögende Unternehmer.
Die Leistbarkeit einer Immobilie wird von der Bank anhand Ihrer Haushaltsrechnung bestimmt. Überprüfen Sie Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben, um Ihren Einnahmenüberschuss zu ermitteln. Je höher dieser ist, desto höhere Kreditraten können Sie sich leisten.
Achten Sie auch auf Fördermöglichkeiten und Nebenkosten beim Immobilienkauf. Wenn Sie sich noch in der Bauphase befinden, sind Baupläne, Kostenvoranschläge und eine Baugenehmigung wichtige Unterlagen für die Beantragung eines Baukontos, das später in einen langfristigen Baukredit umgewandelt wird.