Das musst du über den Hauskredit in Österreich wissen
Das Wichtigste auf einen Blick
- 🏠 Aktuelle Zinsen: Fixzins ab ~3,95%, variabler Zins ab ~3,16% (Stand: März 2026)
- 💰 Eigenkapital: Mind. 20% des Kaufpreises laut KIM-Verordnung der FMA
- 📋 Nebenkosten: 10–12% des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Notar & Co.
- ⚠️ Konjunkturpaket: Gebührenbefreiungen mit bis zu 17.000 EUR Ersparnis (bis Juni 2026)
Alles über den Hauskredit in Österreich – aktuelle Zinsen, Voraussetzungen, Nebenkosten und wie du den besten Kredit für dein Eigenheim findest.
Du willst ein Haus kaufen oder bauen und brauchst dafür eine Finanzierung? Dann führt in Österreich praktisch kein Weg am Hauskredit vorbei. Grundsätzlich gilt: Ein Hauskredit – auch Hypothekarkredit, Wohnkredit oder Immobilienkredit genannt – ist ein grundbücherlich besichertes Darlehen, das speziell für den Erwerb oder Bau von Wohnimmobilien gedacht ist.
Die gute Nachricht: Die Zinsen sind Anfang 2026 auf einem moderaten Niveau, und das Konjunkturpaket der Bundesregierung spart dir bei Grundbuch- und Pfandrechtseintragung tausende Euro. Allerdings hat die KIM-Verordnung die Spielregeln für die Kreditvergabe deutlich verschärft. In diesem Guide erfährst du alles, was du für deinen Hauskredit wissen musst – von den aktuellen Zinsen über die Voraussetzungen bis hin zu konkreten Tipps.
Aktuelle Hauskredit-Zinsen in Österreich
Die Zinsen für einen Hauskredit in Österreich hängen davon ab, ob du einen fixen oder variablen Zinssatz wählst. Hier der aktuelle Überblick (Quelle: INFINA Kredit Index, Feber 2026):
| Zinsmodell | Nominalzins | Effektivzins | Monatsrate* |
|---|---|---|---|
| Fixzins (20 Jahre) | ~3,95% | ~4,49% | 542 EUR |
| Variabler Zins (3M-Euribor) | ~3,16% | ~3,65% | 498 EUR |
*Beispielrechnung: 100.000 EUR Kredit, 25 Jahre Laufzeit (Stand: März 2026)
Was bedeutet das in der Praxis?
Wenn du einen Hauskredit über 300.000 EUR mit 25 Jahren Laufzeit aufnimmst, zahlst du bei einem Fixzins von 3,95% rund 1.627 EUR pro Monat. Bei einem variablen Zins von 3,16% sind es etwa 1.495 EUR pro Monat. Allerdings kann sich der variable Zins jederzeit ändern – nach oben wie nach unten.
Bei 400.000 EUR Kreditvolumen steigen die Raten entsprechend: rund 2.169 EUR (Fixzins) bzw. 1.994 EUR (variabel) pro Monat.
Zinsprognose 2026/2027
Die EZB hat ihre Leitzinsen seit 2024 schrittweise gesenkt. Trotzdem sind die Kreditzinsen zuletzt leicht gestiegen (Quelle: INFINA IKI, Feber 2026). Experten prognostizieren Fixzinsen zwischen 4,30% und 4,70% und variable Zinsen um 3,65% bis Ende 2027. Daher kann es sich lohnen, jetzt einen Fixzins zu sichern, bevor die Konditionen weiter anziehen.
Was beeinflusst deinen persönlichen Zinssatz?
Dein individueller Zinssatz hängt von mehreren Faktoren ab:
- Eigenkapitalquote: Je mehr Eigenmittel du einbringst, desto besser der Zinssatz. Ab 30% Eigenkapital bekommst du oft die besten Konditionen.
- Bonität (KSV1870-Score): Ein guter Score senkt deinen Aufschlag.
- Laufzeit und Fixzinsbindung: Längere Fixzinsbindung = tendenziell höherer Zinssatz.
- Beleihungsauslauf: Der Anteil des Kreditbetrags am Immobilienwert. Unter 60% gibt es Zinsvorteile.
- Objektart und Lage: Neubauten in guter Lage werden günstiger finanziert als Sanierungsobjekte.
Welche Arten von Hauskrediten gibt es?
In Österreich hast du bei der Baufinanzierung verschiedene Kreditformen zur Auswahl. Die häufigsten sind:
Hypothekarkredit (der Klassiker)
Der Hypothekarkredit ist die Standardform für den Hauskauf. Er wird im Grundbuch als Pfandrecht eingetragen, was der Bank als Sicherheit dient. Typisch sind Laufzeiten von 20 bis 35 Jahren und eine Kombination aus einer Fixzinsphase (z.B. 10–20 Jahre) mit anschließend variablem Zinssatz.
Bauspardarlehen
Ein Bauspardarlehen ist an einen bestehenden Bausparvertrag gekoppelt. Es bietet oft günstigere Konditionen als ein reiner Bankkredit, hat aber in der Regel ein kleineres Kreditvolumen. In Österreich gibt es vier Bausparkassen: Wüstenrot, s Bausparkasse, Raiffeisen Bausparkasse und ABV.
Kombikredite
Besonders verbreitet ist die Mischung aus Bankkredit und Bauspardarlehen. Manche Kreditnehmer kombinieren auch ein Bankdarlehen mit einem geförderten Landesdarlehen aus der Wohnbauförderung. Das kann die Gesamtkosten erheblich senken.
Fixzins, variabel oder Stufenzins?
| Zinsmodell | Vorteil | Nachteil | Für wen? |
|---|---|---|---|
| Fixzins | Planungssicherheit, Rate bleibt gleich | Höherer Anfangszins | Sicherheitsorientierte Kreditnehmer |
| Variabler Zins | Niedrigerer Anfangszins, profitiert von Zinssenkungen | Risiko bei Zinsanstieg | Flexible Kreditnehmer mit Reserven |
| Stufenzins | Kompromiss: Fixzins für erste Phase, dann variabel | Weniger verbreitet | Wer mittelfristig Sondertilgungen plant |
Voraussetzungen für einen Hauskredit
Die FMA hat mit der KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) klare Regeln für die Vergabe von Hauskrediten in Österreich definiert:
Die drei Kernregeln der KIM-Verordnung
- Eigenkapital: Mindestens 20% des Kaufpreises müssen aus Eigenmitteln kommen. Die Nebenkosten (10–12%) kommen noch dazu – du brauchst also insgesamt mindestens 30% des Kaufpreises in bar.
- Schuldendienstquote: Die monatliche Kreditrate darf maximal 40% deines Netto-Haushaltseinkommens ausmachen. Bei einem Nettoeinkommen von 4.000 EUR sind das maximal 1.600 EUR Rate.
- Laufzeit: Die maximale Kreditlaufzeit beträgt 35 Jahre.
Was prüft die Bank noch?
Neben den KIM-VO-Regeln schauen Banken auf:
- Einkommensnachweis: In der Regel die letzten 2–3 Gehaltszettel
- KSV1870-Auskunft: Der Bonitätsscore (Achtung: höherer Score = höheres Risiko!)
- Bestehende Verbindlichkeiten: Laufende Kredite, Leasingverträge, Kreditkartenrahmen
- Arbeitsverhältnis: Unbefristeter Vertrag bevorzugt, Probezeit ist meist ein Ausschlussgrund
- Selbstständige: Mindestens 2–3 Jahre Steuererklärungen erforderlich
So viel Eigenkapital brauchst du wirklich
Die KIM-Verordnung schreibt 20% Eigenkapital vor – aber was heißt das konkret? Hier ein Rechenbeispiel:
| Kaufpreis | 20% Eigenkapital | + Nebenkosten (~11%) | Gesamte Eigenmittel |
|---|---|---|---|
| 300.000 EUR | 60.000 EUR | 33.000 EUR | 93.000 EUR |
| 400.000 EUR | 80.000 EUR | 44.000 EUR | 124.000 EUR |
| 500.000 EUR | 100.000 EUR | 55.000 EUR | 155.000 EUR |
Was zählt als Eigenkapital?
- Spareinlagen (Sparbuch, Tagesgeld, Festgeld)
- Bausparvertrag
- Wertpapiere und Fonds
- Erbschaft oder Schenkung
- Vorhandene Immobilien (als Zusatzsicherheit)
- Eigenleistung beim Hausbau (bis zu einem gewissen Anteil)
Hauskredit ohne Eigenkapital – geht das?
Seit der KIM-Verordnung ist eine Vollfinanzierung praktisch nicht mehr möglich. Allerdings gibt es Ausnahmequoten, die Banken in begrenztem Umfang nutzen dürfen. Mehr dazu auf unserer Seite Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
Nebenkosten beim Hauskauf – die vollständige Übersicht
Neben dem Kaufpreis kommen erhebliche Nebenkosten auf dich zu. Plane hierfür rund 10–12% des Kaufpreises ein:
| Kostenart | Prozentsatz | Bei 400.000 EUR | Anmerkung |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5% | 14.000 EUR | Immer fällig |
| Grundbucheintragung | 1,1% | 4.400 EUR | Befreit bis 500.000 EUR (Konjunkturpaket, bis 06/2026) |
| Pfandrechtseintragung | 1,2% | 4.800 EUR | Befreit bei Fremdfinanzierung (Konjunkturpaket, bis 06/2026) |
| Maklerprovision | max. 3% + USt | bis 14.400 EUR | Nur bei Makler-Kauf |
| Notar/Vertragserrichtung | 1–2% | 4.000–8.000 EUR | Inkl. Treuhandabwicklung |
| Schätzkosten (Bank) | pauschal | 300–800 EUR | Für Immobilienbewertung |
| Bearbeitungsgebühr (Bank) | 0,5–1% | 2.000–4.000 EUR | Nicht bei allen Banken |
| Gesamt | ~10–12% | ~40.000–50.000 EUR | Ohne Makler weniger |
Schritt für Schritt zum Hauskredit
Haushaltsrechnung aufstellen
Stelle alle Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Die monatliche Kreditrate darf maximal 40% deines Nettoeinkommens betragen (KIM-VO). Vergiss nicht, einen Puffer für unvorhergesehene Kosten einzuplanen.
Eigenkapital zusammenstellen
Sammle mindestens 20% des geplanten Kaufpreises plus Nebenkosten (~11%). Je mehr Eigenmittel du einbringst, desto besser die Konditionen. Prüfe auch, ob du Anspruch auf Wohnbauförderung hast.
Kreditangebote vergleichen
Hole mindestens drei Angebote ein – von deiner Hausbank, einer Direktbank und einem unabhängigen Kreditvermittler. Achte auf den Effektivzins (nicht nur den Nominalzins), denn der Effektivzins enthält alle Kosten. Nutze unseren Baufinanzierungsrechner für eine erste Orientierung.
Finanzierungszusage einholen
Mit einer Finanzierungszusage deiner Bank bist du bei der Immobiliensuche im Vorteil. Viele Verkäufer bevorzugen Käufer mit bestätigter Finanzierung. Die Zusage ist in der Regel 3–6 Monate gültig.
Kaufvertrag und Grundbucheintragung
Nach der Einigung mit dem Verkäufer erstellt ein Notar den Kaufvertrag. Die Treuhandabwicklung stellt sicher, dass der Kaufpreis erst fließt, wenn alle grundbücherlichen Eintragungen gesichert sind.
Kreditauszahlung
Die Bank zahlt den Kredit in der Regel direkt an den Treuhänder aus. Ab diesem Zeitpunkt läuft die Rückzahlung gemäß deinem Tilgungsplan. Beachte: Du hast nach Vertragsunterzeichnung ein 14-tägiges Rücktrittsrecht (§ 12 VKrG).
Wohnbauförderung nutzen – Förderungen je Bundesland
In Österreich gibt es neun verschiedene Wohnbauförderungen – eine pro Bundesland. Diese können deinen Hauskredit erheblich günstiger machen. Hier ein Überblick:
| Bundesland | Förderart | Besonderheit | Einkommensgrenze (2 Pers.) |
|---|---|---|---|
| Wien | Landesdarlehen 1% | WBF-Beitrag 1,5% ab 2026 | 98.100 EUR |
| Niederösterreich | Landesdarlehen 1% | Punktesystem | ca. 90.000 EUR |
| Oberösterreich | Landesdarlehen | Öko-Standards | ca. 85.000 EUR |
| Steiermark | Darlehen max. 80.000 EUR | Reform 2026, Sanierungspass | ca. 75.000 EUR |
| Tirol | Kredit ODER Wohnbauscheck | Wahl zwischen Modellen | ca. 85.000 EUR |
| Salzburg | Einmalzuschuss max. 30.000 EUR | Annuitätenzuschuss | ca. 90.000 EUR |
| Kärnten | Förderkredit | Sanierungs-Euro neu 2026 | ca. 80.000 EUR |
| Vorarlberg | Nur Darlehen (neu) | Fix 3,3% oder Stufenzins | ca. 85.000 EUR |
| Burgenland | Darlehen 0,9% | Ökoindex-Bonus +40% | ca. 75.000 EUR |
Alle Details zu den Förderungen findest du auf unserer Übersichtsseite Wohnbauförderung Österreich.
Hauskredit-Tipps: So bekommst du bessere Konditionen
👉 Mehrere Angebote einholen: Vergleiche mindestens drei Banken. Die Zinsunterschiede können bei einem 300.000-EUR-Kredit über die Laufzeit schnell 20.000–30.000 EUR ausmachen.
👉 Unabhängige Vermittler nutzen: Kreditvermittler vergleichen hunderte Produkte von Dutzenden Banken. Das kostet dich nichts – der Vermittler erhält seine Provision von der Bank.
👉 Fixzins strategisch wählen: In der aktuellen Zinsphase kann ein Fixzins über 15–20 Jahre Sinn machen, wenn du Planungssicherheit willst. Allerdings zahlst du dafür einen Aufschlag gegenüber dem variablen Zins.
👉 Sondertilgungen vereinbaren: Achte darauf, dass dein Kreditvertrag kostenlose Sondertilgungen erlaubt. So kannst du bei Gehaltserhöhungen oder Erbschaften den Kredit schneller zurückzahlen und Zinsen sparen.
👉 Konjunkturpaket mitnehmen: Die Gebührenbefreiungen für Grundbuch und Pfandrecht laufen am 30. Juni 2026 aus. Wer vorher kauft, spart bis zu 17.000 EUR.
👉 Förderungen nicht vergessen: Die Wohnbauförderung deines Bundeslandes kann die Finanzierungskosten deutlich reduzieren – aber du musst sie vor Baubeginn bzw. Kauf beantragen.
Häufige Fragen zum Hauskredit in Österreich
Wie viel zahlt man für 300.000 Euro Kredit?
Bei einem Hauskredit über 300.000 EUR mit 25 Jahren Laufzeit zahlst du bei einem Fixzins von 3,95% rund 1.627 EUR pro Monat. Bei variablem Zins (3,16%) sind es etwa 1.495 EUR pro Monat. Über die gesamte Laufzeit zahlst du je nach Zinsmodell zwischen 449.000 EUR und 488.000 EUR zurück (Stand: März 2026).
Wie hoch sind derzeit Kreditzinsen in Österreich?
Die aktuellen Kreditzinsen für Hauskredite in Österreich liegen bei etwa 3,95% nominal für 20-jährige Fixzinsbindung und 3,16% nominal für variable Kredite (3-Monats-Euribor-Basis). Der effektive Jahreszins liegt je nach Nebenkosten bei 3,65–4,49% (Stand: März 2026, Quelle: INFINA Kredit Index).
Wie viel Zinsen zahlt man bei 400.000 EUR Kredit?
Bei einem 400.000-EUR-Hauskredit mit 25 Jahren Laufzeit und 3,95% Fixzins zahlst du insgesamt rund 250.000 EUR an Zinsen (Gesamtrückzahlung: ca. 650.000 EUR). Bei variablem Zins (3,16%) wären es anfänglich rund 192.000 EUR – allerdings kann sich dieser Betrag bei Zinsänderungen deutlich erhöhen oder verringern.
Wie viel Eigenkapital braucht man für 200.000 EUR Kredit?
Für einen 200.000-EUR-Hauskredit brauchst du laut KIM-Verordnung mindestens 20% Eigenkapital (40.000 EUR) plus Nebenkosten von ca. 11% (22.000 EUR). Das ergibt eine Mindestsumme von rund 62.000 EUR an Eigenmitteln. Empfohlen sind 70.000–80.000 EUR für bessere Konditionen.
Was ist der Unterschied zwischen Hauskredit, Wohnkredit und Immobilienkredit?
In der Praxis bezeichnen alle drei Begriffe dasselbe: einen grundbücherlich besicherten Kredit für den Kauf oder Bau einer Immobilie. Hauskredit ist der umgangssprachliche Begriff, Wohnkredit wird von österreichischen Banken bevorzugt (z.B. Bank Austria, Raiffeisen), und Immobilienkredit ist der allgemeinere Fachbegriff. Rechtlich handelt es sich jeweils um einen Hypothekarkredit nach dem HIKrG.
Kann ich einen Hauskredit ohne Eigenkapital bekommen?
Seit der KIM-Verordnung (August 2022) ist eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital in Österreich praktisch nicht mehr möglich. Banken müssen mindestens 20% Eigenkapital verlangen. Es gibt zwar begrenzte Ausnahmequoten, aber diese werden nur selten und bei sehr guter Bonität gewährt. Mehr dazu auf unserer Seite Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
Was ist die KIM-Verordnung?
Die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) ist eine Regelung der österreichischen Finanzmarktaufsicht (FMA), die seit August 2022 gilt. Sie schreibt vor: mindestens 20% Eigenkapital, maximale Schuldendienstquote von 40% des Nettoeinkommens und maximale Laufzeit von 35 Jahren. Ziel ist es, übermäßige Verschuldung bei Immobilienkrediten zu verhindern. Ausführliche Infos findest du auf unserer Seite zur KIM-Verordnung.
Welche Förderungen gibt es für den Hauskauf in Österreich?
Jedes Bundesland bietet eigene Wohnbauförderungen an – von zinsgünstigen Landesdarlehen bis zu Einmalzuschüssen. Dazu kommt das Konjunkturpaket des Bundes mit Gebührenbefreiungen bis Juni 2026. Die genauen Konditionen hängen von deinem Bundesland, Einkommen und der Energieeffizienz deines Hauses ab. Einen Überblick findest du auf unserer Seite Wohnbauförderung Österreich.
Geprüft und freigegeben von
Alexander Senger
Als Diplom-Finanzfachwirt (FH) und Gründer der Capitalo Finanzservices GmbH bewertet er seit 2014 systematisch Finanzprodukte im DACH-Raum. Capitalo steht für unabhängige, transparente Vergleiche – kostenlos und im Interesse der Nutzer. Erstellt mit KI-Unterstützung, fachlich geprüft und freigegeben von Alexander Senger.