Das musst du über Immobilienkredite in Österreich wissen
Das Wichtigste auf einen Blick
- Aktuelle Zinsen: Ab 3,24 % variabel, ab 3,38 % Fixzins (bei Topbonität, Stand: April 2026)
- Eigenkapital: Mindestens 20 % des Kaufpreises + Nebenkosten (~10 %)
- KIM-Verordnung: Max. 40 % Schuldendienstquote, max. 35 Jahre Laufzeit
- Nebenkosten: 8–12 % des Kaufpreises zusätzlich einplanen
Erfahre alles über Immobilienkredite in Österreich – aktuelle Zinsen, Eigenkapital-Anforderungen, KIM-Verordnung und konkrete Rechenbeispiele für deine Finanzierung.
Du willst dir eine Wohnung oder ein Haus in Österreich kaufen? Dann brauchst du höchstwahrscheinlich einen Immobilienkredit – also einen langfristigen, grundbücherlich besicherten Kredit zur Finanzierung von Wohnraum. In Österreich wird dieser Kredittyp auch als Wohnkredit, Hypothekarkredit oder Immobilienfinanzierung bezeichnet.
Grundsätzlich gilt: Ein Immobilienkredit unterscheidet sich grundlegend von einem normalen Konsumkredit. Die Laufzeiten liegen typischerweise bei 20 bis 35 Jahren, die Kreditsummen oft bei 200.000 bis 500.000 EUR, und als Sicherheit dient die Immobilie selbst – eingetragen als Pfandrecht im Grundbuch.
In diesem Guide erfährst du alles, was du für deine Baufinanzierung in Österreich wissen musst: von aktuellen Zinsen über Eigenkapital-Anforderungen bis hin zu konkreten Rechenbeispielen.
Aktuelle Zinsen für Immobilienkredite in Österreich
Die Zinsen für Immobilienkredite in Österreich sind nach dem Höchststand 2023/2024 wieder deutlich gesunken. Stand April 2026 bewegen sich die Konditionen je nach Bonität und Laufzeit in folgenden Spannen:
| Zinsmodell | Zinssatz (eff. p.a.) | Typische Laufzeit | Hinweis |
|---|---|---|---|
| Variabler Zins | ab 3,24 % | unbegrenzt | Basiert auf 3M-EURIBOR + Aufschlag |
| Fixzins 10 Jahre | ab 3,10 – 3,50 % | 10 Jahre fix | Danach variabel |
| Fixzins 15 Jahre | ab 3,20 – 3,60 % | 15 Jahre fix | Beliebteste Variante |
| Fixzins 20 Jahre | ab 3,30 – 3,70 % | 20 Jahre fix | Gute Planungssicherheit |
| Fixzins 25 Jahre | ab 3,38 – 3,90 % | 25 Jahre fix | Höchste Sicherheit |
Konditionen: Stand April 2026, Richtwerte für gute Bonität und 80 % LTV. Tatsächliche Zinsen bonitätsabhängig.
Was deinen persönlichen Zinssatz beeinflusst:
- Bonität: Je besser dein KSV-Score und deine Einkommenssituation, desto günstiger der Zinssatz
- Eigenkapitalquote: Mehr Eigenkapital bedeutet weniger Risiko für die Bank – und niedrigere Zinsen
- Beleihungsauslauf (LTV): Unter 80 % des Immobilienwertes sind die besten Konditionen möglich
- Laufzeit: Längere Fixzinsbindungen kosten in der Regel einen Zinsaufschlag
- EZB-Leitzins: Die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank beeinflusst indirekt alle Kreditzinsen
Für eine detaillierte Übersicht der aktuellen Bauzinsen in Österreich haben wir eine eigene Seite.
Fixzins oder variabler Zinssatz?
Diese Frage ist eine der wichtigsten Entscheidungen bei deinem Immobilienkredit. Hier die Vor- und Nachteile:
Vorteile Fixzins
- Planungssicherheit: Rate bleibt gleich
- Schutz vor Zinserhöhungen
- Kalkulierbare monatliche Belastung
- Ideal bei steigenden Zinsen
Nachteile Fixzins
- Höherer Startzinssatz als variabel
- Weniger Flexibilität
- Nach Fixzinsphase: Anpassung an Marktzins
- Vorfälligkeitsentschädigung möglich
Vorteile Variabler Zins
- Niedrigerer Startzinssatz
- Profitierst von sinkenden Zinsen
- Mehr Flexibilität bei Sondertilgungen
- Keine Vorfälligkeitsentschädigung
Nachteile Variabler Zins
- Kein Schutz vor Zinserhöhungen
- Monatliche Rate kann steigen
- Schwierigere Planung
- Stressrisiko bei Zinsanstieg
Voraussetzungen für einen Immobilienkredit
Bevor du einen Immobilienkredit beantragen kannst, musst du einige Voraussetzungen erfüllen. Banken in Österreich prüfen dabei drei Bereiche:
Persönliche Voraussetzungen
- Mindestalter: 18 Jahre
- Wohnsitz: Gemeldeter Hauptwohnsitz in Österreich
- Bankverbindung: Aktives österreichisches Bankkonto (IBAN AT...)
- Aufenthaltsstatus: Für Nicht-EU-Bürger ist eine gültige Aufenthaltsbewilligung erforderlich
Finanzielle Voraussetzungen
- Regelmäßiges Einkommen: Nachweisbar über Lohn-/Gehaltszettel (2–3 Monate)
- Positive Bonität: Keine negativen KSV1870-Einträge
- Schuldendienstquote: Monatliche Kreditrate darf maximal 40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen
- Eigenkapital: Mindestens 20 % des Kaufpreises (Details siehe nächste Sektion)
- Selbstständige: Steuerbescheide der letzten 2–3 Jahre, Einnahmen-Ausgaben-Rechnung
Benötigte Unterlagen
| Dokument | Wofür | Pflicht |
|---|---|---|
| Gehaltsnachweise (2–3 Monate) | Einkommensnachweis | Ja |
| Steuerbescheid (Selbstständige) | Einkommensnachweis | Ja (bei Selbstständigen) |
| Personalausweis/Reisepass | Identitätsprüfung | Ja |
| Meldezettel | Wohnsitznachweis | Ja |
| Grundbuchauszug | Immobilienprüfung | Ja |
| Kaufvertrag/Kaufanbot | Objektnachweis | Ja |
| Baupläne/Baubewilligung | Objektprüfung | Ja (bei Neubau) |
| Fotos der Immobilie | Wertschätzung | Ja |
| Eigenkapitalnachweis | Finanzierungsnachweis | Ja |
| Aufstellung bestehender Kredite | Schuldendienstberechnung | Ja |
Eigenkapital – Wie viel brauchst du wirklich?
Seit der KIM-Verordnung gilt in Österreich eine klare Regel: Mindestens 20 % des Kaufpreises musst du als Eigenkapital mitbringen. Allerdings reicht das in der Praxis oft nicht aus.
Rechenbeispiel: Eigenkapital bei 350.000 EUR Kaufpreis
| Position | Betrag | Prozent |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 350.000 EUR | 100 % |
| Eigenkapital (20 %) | 70.000 EUR | 20 % |
| Grunderwerbsteuer (3,5 %) | 12.250 EUR | 3,5 % |
| Grundbucheintragung (1,1 %) | 3.850 EUR | 1,1 % |
| Notar/Vertragserrichtung (~1,5 %) | 5.250 EUR | ~1,5 % |
| Makler (~3,6 %) | 12.600 EUR | ~3,6 % |
| Gesamt benötigtes Eigenkapital | ~104.000 EUR | ~30 % |
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist in Österreich nahezu unmöglich. Nur in Ausnahmefällen – etwa bei sehr hohem, sicherem Einkommen und zusätzlichen Sicherheiten – gewähren einzelne Banken eine Vollfinanzierung.
KIM-Verordnung – Was du wissen musst
Die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) wurde 2022 von der FMA (Finanzmarktaufsicht) eingeführt und hat die Kreditvergabe in Österreich grundlegend verändert. Obwohl sie im Juni 2025 formal ausgelaufen ist, halten sich die meisten Banken weiterhin an die Richtlinien.
- Eigenkapital: Mindestens 20 % des Kaufpreises
- Schuldendienstquote: Maximal 40 % des Netto-Haushaltseinkommens
- Maximale Laufzeit: 35 Jahre
- Beleihungsgrenze (LTV): Maximal 90 %
- Ausnahme: Kredite bis 100.000 EUR für Sanierung/Renovierung
Was bedeutet das konkret? Wenn du und dein Partner zusammen 4.500 EUR netto verdient, darf eure monatliche Kreditrate maximal 1.800 EUR betragen. Bei einem Zinssatz von 3,5 % und 30 Jahren Laufzeit entspricht das einer maximalen Kreditsumme von rund 400.000 EUR.
Für eine ausführliche Erklärung der KIM-Verordnung haben wir einen eigenen Guide erstellt.
Nebenkosten beim Immobilienkauf
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich werden häufig unterschätzt. Plane zusätzlich zum Kaufpreis rund 8 bis 12 % ein:
| Nebenkosten | Prozent | Beispiel bei 300.000 EUR |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | 10.500 EUR |
| Grundbucheintragung | 1,1 % | 3.300 EUR |
| Pfandrechtseintragung | 1,2 % (vom Kreditbetrag) | 2.880 EUR (bei 240.000 EUR Kredit) |
| Notar-/Vertragserrichtung | 1–3 % | 3.000–9.000 EUR |
| Maklerprovision | bis 3 % + USt (3,6 %) | bis 10.800 EUR |
| Bankgebühren | 0,5–1 % | 1.200–2.400 EUR |
| Gesamt | ~8–12 % | ~32.000–39.000 EUR |
Stand: April 2026. Bei Kauf von Privatperson ohne Makler entfällt die Maklerprovision.
Einen detaillierten Überblick findest du in unserem Ratgeber zu den Nebenkosten beim Hauskauf.
Rechenbeispiele – Was kostet ein Immobilienkredit?
Damit du ein Gefühl für die monatliche Belastung bekommst, hier drei typische Rechenbeispiele. Alle Beispiele gehen von einem Fixzins von 3,5 % aus (Stand: April 2026):
| Kreditsumme | Laufzeit | Fixzins | Monatliche Rate | Gesamtkosten |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 EUR | 25 Jahre | 3,5 % | ~1.001 EUR | ~300.300 EUR |
| 300.000 EUR | 30 Jahre | 3,5 % | ~1.347 EUR | ~484.920 EUR |
| 400.000 EUR | 30 Jahre | 3,5 % | ~1.796 EUR | ~646.560 EUR |
Was die Zahlen bedeuten: Bei einem Kredit von 300.000 EUR über 30 Jahre zahlst du insgesamt rund 485.000 EUR zurück – also fast 185.000 EUR an Zinsen. Daher lohnt sich jedes Zehntel Prozent, das du bei der Zinsverhandlung herausholst.
Schritt für Schritt zum Immobilienkredit
Haushaltsrechnung aufstellen
Berechne dein verfügbares Monatseinkommen nach Abzug aller Fixkosten. Die monatliche Rate sollte 30–35 % deines Nettoeinkommens nicht übersteigen – auch wenn die KIM-VO bis 40 % erlaubt. Plane einen Puffer für unerwartete Ausgaben ein.
Eigenkapital zusammenstellen
Sammle Nachweise für dein Eigenkapital: Sparbücher, Bausparverträge, Wertpapierdepots, Erbschaften. Mindestens 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten sollten vorhanden sein.
Unterlagen vorbereiten
Stelle alle benötigten Dokumente zusammen: Gehaltsnachweise, Meldezettel, Personalausweis, Grundbuchauszug des Wunschobjekts und Kaufvertrag bzw. Kaufanbot.
Angebote von mehreren Banken einholen
Vergleiche mindestens 3 verschiedene Banken. Jede Bank kalkuliert unterschiedlich – selbst Raiffeisenbanken können als eigenständige Institute unterschiedliche Konditionen bieten. Auch Online-Kreditvermittler wie durchblicker.at oder INFINA können helfen.
Konditionen genau vergleichen
Achte nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf: Sondertilgungsrechte, Bearbeitungsgebühren, Schätzkosten und die Flexibilität bei Ratenänderungen. Der effektive Jahreszins ist der fairste Vergleichswert.
Kreditvertrag prüfen und unterschreiben
Lass den Vertrag von der Arbeiterkammer oder einem Rechtsanwalt prüfen. Nach Unterschrift hast du ein 14-tägiges Rücktrittsrecht. Danach erfolgt die Auszahlung auf dein österreichisches Bankkonto.
Wohnbauförderung – Spare bares Geld
Ein entscheidender Vorteil in Österreich: Jedes Bundesland bietet eigene Wohnbauförderungen an, die deine Finanzierung deutlich günstiger machen können. Die Wohnbauförderung ist einer der größten Hebel, um bei deinem Immobilienkredit zu sparen.
| Bundesland | Förderart | Besonderheit 2026 |
|---|---|---|
| Wien | Landesdarlehen 1 % | WBF-Beitrag 1,5 % ab 2026 |
| Niederösterreich | Landesdarlehen 1 % | Punktesystem |
| Oberösterreich | Landesdarlehen | Öko-Standards |
| Steiermark | Darlehen max. 80.000 EUR | Reform 2026, Sanierungspass |
| Tirol | Kredit ODER Wohnbauscheck | Wahl zwischen Modellen |
| Salzburg | Einmalzuschuss max. 30.000 EUR | Annuitätenzuschuss 500 EUR/Monat |
| Kärnten | Förderkredit | Sanierungs-Euro neu 2026 |
| Vorarlberg | Nur Darlehen (neu) | Fix 3,3 % oder Stufenzins |
| Burgenland | Darlehen 0,9 % | Ökoindex-Bonus +40 % |
Tipps für günstigere Immobilienkredite
Mehrere Angebote einholen: Hol dir mindestens 3 Angebote von verschiedenen Banken. Die Unterschiede können bei einer Laufzeit von 25 Jahren schnell 10.000–20.000 EUR ausmachen.
Sondertilgungsrechte vereinbaren: Achte darauf, dass du jährlich 5–10 % der Restsumme sondertilgen kannst – ohne Pönale. Das spart langfristig enorm an Zinsen.
Fixzinsphase lang genug wählen: Eine 15- bis 20-jährige Fixzinsphase gibt dir Planungssicherheit. Der geringe Zinsaufschlag gegenüber kürzeren Bindungen lohnt sich meist.
Co-Kreditnehmer einbeziehen: Mit einem zweiten Kreditnehmer (z. B. Partner) steigt das anrechenbare Haushaltseinkommen – und damit verbessern sich die Konditionen.
Bauspardarlehen als Baustein prüfen: Ein Bauspardarlehen kann als ergänzender Finanzierungsbaustein die Gesamtkosten senken – besonders bei kleineren Zusatzbeträgen.
Verhandeln! Kreditzinsen sind keine Fixpreise. Wenn du gute Bonität und ausreichend Eigenkapital mitbringst, kannst du den angebotenen Zinssatz oft noch 0,1–0,3 Prozentpunkte nach unten verhandeln.
Häufige Fragen zum Immobilienkredit
Wie hoch sind die aktuellen Zinsen für Immobilienkredite in Österreich?
Die Zinsen für Immobilienkredite in Österreich liegen aktuell zwischen 3,24 % variabel und 3,38 – 3,90 % Fixzins (Stand: April 2026). Der tatsächliche Zinssatz hängt von deiner Bonität, dem Eigenkapitalanteil und der gewählten Zinsbindung ab.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Immobilienkredit?
Laut KIM-Verordnung musst du mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen. In der Praxis empfehlen Experten 25–30 % der Gesamtkosten (inkl. Nebenkosten). Bei einem Kaufpreis von 300.000 EUR sind das rund 84.000–96.000 EUR.
Wie viel zahlt man für 300.000 Euro Kredit?
Bei einem Immobilienkredit über 300.000 EUR mit 3,5 % Fixzins und 30 Jahren Laufzeit beträgt die monatliche Rate rund 1.347 EUR. Die Gesamtrückzahlung liegt bei ca. 485.000 EUR. Die tatsächliche Rate variiert je nach Bonität und Bank.
Wie hoch ist die monatliche Rate für 400.000 Euro?
Bei 400.000 EUR Kreditsumme, 3,5 % Fixzins und 30 Jahren Laufzeit zahlst du rund 1.796 EUR pro Monat. Dafür benötigst du laut KIM-VO ein Netto-Haushaltseinkommen von mindestens 4.490 EUR (40 %-Regel).
Wie lange zahlt man 200.000 EUR ab?
Bei einem Zinssatz von 3,5 % und einer monatlichen Rate von 1.001 EUR zahlst du 200.000 EUR in 25 Jahren ab. Bei einer niedrigeren Rate von 750 EUR verlängert sich die Laufzeit auf etwa 35 Jahre – das ist die maximale Laufzeit laut KIM-VO.
Kann ich einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital bekommen?
Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist in Österreich nahezu unmöglich. Die KIM-Verordnung schreibt mindestens 20 % Eigenkapital vor. Nur in seltenen Ausnahmefällen – bei sehr hohem Einkommen und zusätzlichen Sicherheiten – gewähren einzelne Banken eine Finanzierung über 80 % LTV.
Was ist die KIM-Verordnung?
Die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) wurde 2022 von der FMA eingeführt und regelt die Kreditvergabe für Immobilien. Kernregeln: mind. 20 % Eigenkapital, max. 40 % Schuldendienstquote, max. 35 Jahre Laufzeit. Die Verordnung ist 2025 formal ausgelaufen, die Banken halten sich aber weiterhin an die Richtlinien.
Kann ich Immobilienkredit-Zinsen steuerlich absetzen?
Die steuerliche Absetzbarkeit von Immobilienkredit-Zinsen ist in Österreich stark eingeschränkt. Für Neuverträge seit 2016 entfallen die Sonderausgaben für Wohnraumschaffung. Bei vermieteten Immobilien können Kreditzinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden. Altverträge vor 2016 können unter bestimmten Voraussetzungen noch absetzbar sein.
Fixzins oder variabler Zinssatz – was ist besser?
Das kommt auf deine Situation an. Fixzins bietet Planungssicherheit und schützt vor Zinserhöhungen – ideal, wenn du stabile monatliche Raten bevorzugst. Variabler Zins startet günstiger und du profitierst von sinkenden Zinsen – birgt aber das Risiko steigender Raten. In Österreich ist eine Mischfinanzierung (Teil fix, Teil variabel) sehr beliebt.
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Beim Immobilienkauf in Österreich fallen 8–12 % des Kaufpreises an Nebenkosten an: Grunderwerbsteuer (3,5 %), Grundbucheintragung (1,1 %), Notar-/Vertragserrichtung (1–3 %), Pfandrechtseintragung (1,2 % vom Kredit) und ggf. Maklerprovision (bis 3,6 %). Bei 300.000 EUR Kaufpreis sind das ca. 32.000–39.000 EUR.
Geprüft und freigegeben von
Alexander Senger
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