Kurz & knapp: Eine Immobilienfinanzierung in Österreich startet 2026 bei Fixzinsen ab ca. 3,35 % p.a. Seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung (Juli 2025) gelten gelockerte Eigenkapitalanforderungen: mindestens 10 % Eigenmittel + Nebenkosten (statt bisher 20 %). Dazu kommen Wohnbauförderungen je nach Bundesland. Stand: Februar 2026
Du planst, eine Immobilie in Österreich zu kaufen oder zu bauen? Dann ist die Finanzierung einer der wichtigsten Schritte auf dem Weg zum Eigenheim. Grundsätzlich gilt: Wer sich frühzeitig informiert, spart langfristig tausende Euro an Zinsen und Gebühren.
In diesem Ratgeber erfährst du alles über die Immobilienfinanzierung in Österreich – von aktuellen Zinsen über Eigenkapitalanforderungen bis hin zu Wohnbauförderungen nach Bundesland. Alle Informationen sind unabhängig recherchiert und auf dem Stand von Februar 2026.
Was ist eine Immobilienfinanzierung?
Eine Immobilienfinanzierung ist der Oberbegriff für alle Wege, mit denen du den Kauf, Bau oder die Sanierung einer Immobilie finanzierst. Im österreichischen Sprachgebrauch werden verschiedene Begriffe dafür verwendet – die Bedeutung ist allerdings nahezu identisch:
| Begriff | Erklärung |
|---|---|
| Immobilienfinanzierung | Oberbegriff für den gesamten Finanzierungsprozess |
| Wohnkredit | Gängiger AT-Begriff (Sparkasse, Raiffeisen, Bank Austria) |
| Hypothekarkredit | Kredit mit Grundbuch-Sicherstellung (Pfandrecht) |
| Bauspardarlehen | Kredit über eine der vier österreichischen Bausparkassen |
| Baufinanzierung | Eher in Deutschland gebräuchlich, in AT zunehmend verwendet |
| Immobilienkredit | Fokus auf den konkreten Kreditvertrag |
Egal welchen Begriff du bei deiner Recherche verwendest – im Kern geht es immer darum, wie du die Differenz zwischen Kaufpreis und deinem Eigenkapital finanzierst. Die Details unterscheiden sich je nach Kreditart, Zinsbindung und Laufzeit.
Aktuelle Zinsen für Immobilienfinanzierung in Österreich
Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen in Österreich befinden sich seit Herbst 2024 im Rückgang. Allerdings hat sich die Abwärtsbewegung verlangsamt. Hier die aktuellen Richtwerte:
| Zinsbindung | Zinssatz (ab) | Trend |
|---|---|---|
| Variable Verzinsung | 2,89 % p.a. | ↘ leicht sinkend |
| Fixzins 10 Jahre | 3,10–3,70 % p.a. | → seitwärts |
| Fixzins 15 Jahre | 3,20–3,80 % p.a. | → seitwärts |
| Fixzins 20 Jahre | 3,25–3,85 % p.a. | → seitwärts |
| Fixzins 25 Jahre | 3,35 % p.a. | → seitwärts |
Stand: Februar 2026. Zinsen sind indikativ und bonitätsabhängig.
Was derzeit auffällt: Es herrscht eine inverse Zinskurve. Das bedeutet, dass Fixzinsen teilweise günstiger sind als variable Verzinsungen. Der Grund dafür ist die Erwartung, dass die EZB den Leitzins (aktuell 2,0 %) weiter senkt – voraussichtlich auf rund 1,9 % bis Mitte 2026.
👉 Tipp: Wer Planungssicherheit schätzt, fährt derzeit mit einem Fixzins gut. Die Zinsunterschiede zwischen fix und variabel sind historisch gering.
Detaillierte Informationen zur Zinsentwicklung findest du auf unserer Seite zu den aktuellen Bauzinsen in Österreich.
KIM-Verordnung: Was gilt seit Juli 2025?
Die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) war seit August 2022 die zentrale Regulierung für Immobilienkredite in Österreich. Sie schrieb vor:
- Mindestens 20 % Eigenkapital
- Maximale Schuldendienstquote von 40 % des Nettoeinkommens
- Maximale Laufzeit von 35 Jahren
Seit dem 1. Juli 2025 ist die KIM-Verordnung ausgelaufen. Die FMA (Finanzmarktaufsicht) hat entschieden, sie nicht zu verlängern. Stattdessen gelten nun FMA-Empfehlungen, die den Banken mehr Spielraum geben:
| Kriterium | KIM-VO (bis 06/2025) | FMA-Empfehlung (ab 07/2025) |
|---|---|---|
| Eigenkapital | Min. 20 % | Min. 10 % (+ Nebenkosten) |
| Schuldendienstquote | Max. 40 % | Max. 40 % (Empfehlung) |
| Laufzeit | Max. 35 Jahre | Max. 35 Jahre (Empfehlung) |
| Verbindlichkeit | Gesetzlich | Empfehlung (Banken flexibel) |
Für dich bedeutet das: Banken können bei guter Bonität von den Empfehlungen abweichen. Allerdings prüfen die meisten Institute weiterhin konservativ. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto bessere Konditionen bekommst du.
Alle Details zur KIM-Verordnung haben wir auf einer eigenen Seite zusammengefasst.
Wie viel Eigenkapital brauchst du?
Seit dem Auslaufen der KIM-VO empfiehlt die FMA mindestens 10 % Eigenkapital bezogen auf den Kaufpreis. Dazu kommen die Nebenkosten, die du ebenfalls aus Eigenmitteln stemmen musst.
Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich
| Kostenart | Prozentsatz | Bei 300.000 EUR |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | 10.500 EUR |
| Grundbucheintragung | 1,1 % | 3.300 EUR |
| Pfandrechtseintragung | 1,2 % | 3.600 EUR |
| Maklerprovision | bis 3 % + USt | bis 10.800 EUR |
| Notarkosten | 1–3 % | 3.000–9.000 EUR |
| Bearbeitungsgebühr Bank | 0,5–3 % | 1.500–9.000 EUR |
| Summe Nebenkosten | ca. 10–15 % | 32.700–46.200 EUR |
Rechenbeispiel: 300.000 EUR Immobilie
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 EUR |
| Eigenkapital (10 %) | 30.000 EUR |
| Nebenkosten (ca. 12 %) | 36.000 EUR |
| Eigenmittel gesamt | 66.000 EUR |
| Kreditbetrag | 270.000 EUR |
Bei einem Fixzins von 3,35 % und einer Laufzeit von 25 Jahren ergibt sich eine monatliche Rate von ca. 1.330 EUR. Dein Nettoeinkommen sollte dafür mindestens 3.325 EUR betragen (Schuldendienstquote 40 %).
💡 Faustregel: Plane mindestens 20–25 % des Kaufpreises als Eigenmittel ein (10 % Eigenkapital + 10–15 % Nebenkosten). Bei einem Kaufpreis von 300.000 EUR sind das rund 60.000 bis 75.000 EUR.
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist seit dem Auslaufen der KIM-VO grundsätzlich wieder möglich – allerdings nur bei sehr guter Bonität und mit höheren Zinsen. Mehr zu den Nebenkosten beim Hauskauf findest du in unserem Ratgeber.
Immobilienfinanzierung Schritt für Schritt
Der Weg zur Immobilienfinanzierung ist kein Hexenwerk – wenn du strukturiert vorgehst. Hier die wichtigsten Schritte:
1. Budget berechnen
Starte mit deinem monatlichen Nettoeinkommen. Die FMA empfiehlt, dass die Kreditrate maximal 40 % deines Nettoeinkommens ausmacht. Bei 3.000 EUR netto wären das maximal 1.200 EUR pro Monat.
2. Eigenkapital prüfen
Zähle zusammen: Sparguthaben, Bausparverträge, Wertpapiere, Lebensversicherungen, Schenkungen. Mindestens 10 % des Kaufpreises + Nebenkosten sollten vorhanden sein.
3. Förderungen checken
Jedes Bundesland bietet eigene Wohnbauförderungen. Prüfe vor der Kreditaufnahme, ob du förderberechtigt bist – das kann dir tausende Euro ersparen.
4. Angebote vergleichen
Hole mindestens 3 Angebote ein – von Hausbanken, Direktbanken und unabhängigen Vermittlern. Achte dabei auf den effektiven Jahreszins, nicht nur auf den Sollzins.
5. Unterlagen vorbereiten
Einkommensnachweise (3 Monate), Kontoauszüge, Grundbuchauszug, Kaufvertrag-Entwurf, Energieausweis. Eine vollständige Checkliste für die Baufinanzierung findest du in unserem Ratgeber.
6. Kreditantrag stellen
Die Bank prüft deine Bonität (KSV1870-Abfrage), bewertet die Immobilie und erstellt ein Kreditangebot. Das dauert in der Regel 2–4 Wochen.
7. Grundbucheintragung
Nach Vertragsunterschrift wird das Pfandrecht im Grundbuch eingetragen. Erst danach erfolgt die Auszahlung.
Alle benötigten Unterlagen für die Baufinanzierung haben wir übersichtlich zusammengestellt.
Wohnbauförderung nach Bundesland
In Österreich ist die Wohnbauförderung Ländersache – das bedeutet, dass jedes der neun Bundesländer eigene Regeln hat. Der Fokus liegt 2026 stark auf Energieeffizienz und Sanierung.
| Bundesland | Förderart | Besonderheit 2026 | Einkommensgrenze (2P) |
|---|---|---|---|
| Wien | Landesdarlehen 1 % | WBF-Beitrag erhöht auf 1,5 % | 98.100 EUR |
| Niederösterreich | Landesdarlehen 1 % | Punktesystem | ca. 90.000 EUR |
| Oberösterreich | Landesdarlehen | Öko-Standards | ca. 85.000 EUR |
| Steiermark | Darlehen max. 80k | Reform 2026, Sanierungspass | ca. 75.000 EUR |
| Tirol | Kredit ODER Wohnbauscheck | Wahl zwischen Modellen | ca. 85.000 EUR |
| Salzburg | Einmalzuschuss max. 30k | Annuitätenzuschuss 500 EUR/M | ca. 90.000 EUR |
| Kärnten | Förderkredit | Sanierungs-Euro neu 2026 | ca. 80.000 EUR |
| Vorarlberg | Nur Darlehen (neu) | Fix 3,3 % oder Stufenzins | ca. 85.000 EUR |
| Burgenland | Darlehen 0,9 % | Ökoindex-Bonus +40 % | ca. 75.000 EUR |
Stand: Februar 2026. Einkommensgrenzen sind Richtwerte für 2-Personen-Haushalte.
👉 Wichtig: Fördermittel musst du vor Baubeginn beantragen. Nachträgliche Anträge sind in den meisten Bundesländern nicht möglich.
Alle Details findest du in unserer Übersicht zur Wohnbauförderung in Österreich. Für Wien haben wir einen eigenen Guide zur Wohnbauförderung Wien 2026 erstellt.
Finanzierungsarten im Vergleich
Für die Immobilienfinanzierung stehen dir in Österreich verschiedene Kreditarten zur Verfügung. Hier die wichtigsten im Überblick:
| Merkmal | Wohnkredit | Hypothekarkredit | Bauspardarlehen |
|---|---|---|---|
| Sicherheit | Oft ohne Grundbuch | Pfandrecht im Grundbuch | Pfandrecht im Grundbuch |
| Zinsniveau | Mittel bis hoch | Günstig | Günstig (gefördert) |
| Beträge | Bis ca. 50.000 EUR | Ab 50.000 EUR | Bis ca. 220.000 EUR |
| Laufzeit | 10–30 Jahre | 15–35 Jahre | 20–35 Jahre |
| Besonderheit | Flexibel, schnell | Niedrigste Zinsen | Staatliche Prämie |
Fixzins oder variabler Zinssatz?
Eine der wichtigsten Entscheidungen bei der Immobilienfinanzierung: Wählst du einen fixen oder einen variablen Zinssatz?
- Fixzins: Planungssicherheit, derzeit ab 3,35 %. Die Rate bleibt über die gesamte Fixzinsperiode gleich.
- Variable Verzinsung: Derzeit ab 2,89 %, aber Risiko steigender Raten. Orientiert sich am 3-Monats-EURIBOR.
Derzeit ist der Unterschied historisch gering. Ein ausführlicher Vergleich findet sich in unserem Ratgeber zu Fixzins vs. variablem Zinssatz.
Häufige Fehler bei der Immobilienfinanzierung
Diese Fehler solltest du unbedingt vermeiden:
❌ Variable Zinsen unterschätzen: Derzeit sind variable Zinsen günstig, aber sie können steigen. Rechne immer mit einem Zinspuffer von +2 Prozentpunkten.
❌ Nebenkosten vergessen: 10–15 % Nebenkosten kommen zum Kaufpreis dazu. Wer das nicht einplant, steht schnell vor einer Finanzierungslücke.
❌ Schuldendienstquote überschreiten: Mehr als 40 % des Nettoeinkommens für die Rate? Das kann langfristig zur finanziellen Überlastung führen – besonders bei unerwarteten Ausgaben.
❌ Förderungen nicht beantragen: Viele Käufer wissen nicht, dass es Landesförderungen gibt, die mehrere tausend Euro ausmachen können. Und: Der Antrag muss vor Baubeginn erfolgen.
❌ Nur ein Angebot einholen: Die Zinsunterschiede zwischen Banken können bei einer 300.000 EUR Finanzierung über die Laufzeit 20.000 EUR und mehr ausmachen. Vergleichen lohnt sich.
Immobilienfinanzierung vergleichen
Bei der Suche nach der passenden Immobilienfinanzierung kommt es auf Transparenz an. Viele Vergleichsportale zeigen nur „ab“-Zinsen, die in der Praxis kaum jemand bekommt. Ebenso haben Banken naturgemäß ein Interesse daran, ihre eigenen Produkte zu vermitteln.
Capitalo bietet dir einen unabhängigen Überblick über die Immobilienfinanzierung in Österreich – ohne versteckte Kosten und ohne Registrierungspflicht.
👉 Baufinanzierung vergleichen – finde die besten Konditionen für deine Situation.
Du möchtest vorab berechnen, wie viel du dir leisten kannst? Nutze unseren Baufinanzierungsrechner für eine erste Einschätzung.
Häufig gestellte Fragen
Was ist eine Immobilienfinanzierung?
Eine Immobilienfinanzierung umfasst alle Kreditformen, mit denen du den Kauf, Bau oder die Sanierung einer Immobilie finanzierst. In Österreich sind die gängigsten Formen der Wohnkredit, der Hypothekarkredit und das Bauspardarlehen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich in Österreich?
Seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung im Juli 2025 empfiehlt die FMA mindestens 10 % Eigenkapital bezogen auf den Kaufpreis. Zusätzlich musst du die Nebenkosten (ca. 10–15 %) aus Eigenmitteln finanzieren. Plane also insgesamt 20–25 % des Kaufpreises ein.
Wie hoch sind die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung 2026?
Stand März 2026 liegen variable Zinsen ab ca. 2,89 % p.a. und Fixzinsen (25 Jahre) ab ca. 3,35 % p.a. Die genauen Konditionen hängen von deiner Bonität, dem Eigenkapitalanteil und der gewählten Laufzeit ab.
Gilt die KIM-Verordnung noch?
Nein. Die KIM-Verordnung ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen und wurde nicht verlängert. Stattdessen gelten seit Juli 2025 FMA-Empfehlungen, die den Banken mehr Flexibilität einräumen – etwa bei der Eigenkapitalquote (min. 10 % statt 20 %).
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Die wichtigsten Nebenkosten sind: Grunderwerbsteuer (3,5 %), Grundbucheintragung (1,1 %), Pfandrechtseintragung (1,2 %), Maklerprovision (bis 3 % + USt), Notarkosten (1–3 %) und Bankgebühren (0,5–3 %). Insgesamt ca. 10–15 % des Kaufpreises.
Fixzins oder variabler Zinssatz – was ist besser?
Das hängt von deiner persönlichen Risikobereitschaft ab. Derzeit ist der Unterschied zwischen fix und variabel historisch gering. Wer Planungssicherheit möchte, fährt mit einem Fixzins gut. Wer auf weiter sinkende Zinsen spekuliert, wählt variabel – nimmt aber das Risiko steigender Raten in Kauf.
Wie hoch darf meine monatliche Rate sein?
Die FMA empfiehlt, dass die Kreditrate maximal 40 % deines monatlichen Nettoeinkommens ausmacht. Bei 3.000 EUR netto wären das maximal 1.200 EUR pro Monat. Plane einen Puffer für unerwartete Ausgaben ein.
Welche Wohnbauförderung gibt es in meinem Bundesland?
Die Wohnbauförderung ist in Österreich Ländersache. Jedes Bundesland bietet eigene Programme – von zinsgünstigen Darlehen (Wien, NÖ, Burgenland) über Einmalzuschüsse (Salzburg) bis hin zu Wahlmodellen (Tirol). Prüfe deine Fördermöglichkeiten auf den Websites deiner Landesregierung oder in unserer Übersicht.
Kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren?
Seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung ist eine Vollfinanzierung grundsätzlich wieder möglich. In der Praxis vergeben Banken Vollfinanzierungen allerdings nur bei sehr guter Bonität und stabilem Einkommen. Die Zinsen sind dabei deutlich höher als bei Finanzierungen mit Eigenkapital.
Wie lange dauert eine Immobilienfinanzierung?
Vom Kreditantrag bis zur Auszahlung vergehen in der Regel 2–6 Wochen. Die Dauer hängt von der Vollständigkeit deiner Unterlagen, der Bearbeitungszeit der Bank und der Grundbucheintragung ab. Plane diesen Zeitraum bei deiner Kaufplanung ein.
Geprüft und freigegeben von
Alexander Senger
Als Diplom-Finanzfachwirt (FH) und Gründer der Capitalo Finanzservices GmbH bewertet er seit 2014 systematisch Finanzprodukte im DACH-Raum. Capitalo steht für unabhängige, transparente Vergleiche – kostenlos und im Interesse der Nutzer. Erstellt mit KI-Unterstützung, fachlich geprüft und freigegeben von Alexander Senger.