Immobilienfinanzierung Österreich

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* Finanziersbeispiel: Kaufpreis 250.000 Euro; Kreditbetrag 150.000 Euro; Beleihung zu 60%; Sollzinsbindung 30 Jahre; gebundener Sollzinssatz 0,38% p.a. variabel (effektiver Jahreszins 0,67% p.a. inkl. Kosten der Grundschuldeintragung); Volltilgung; monatliche Teilzahlungen von 460,06 Euro; Restschuld nach Sollzinsbindung: 0 Euro; der zu zahlende Gesamtbetrag beträgt 165.572,10 Euro.

Immobilienfinanzierung Vergleich

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Das Wichtigste in Kürze

Von einer Immobilienfinanzierung spricht man immer dann, wenn es um die Finanzierung einer neuen oder bereits bestehenden Immobilie – üblicherweise durch einen Kredit – geht. Manchmal ist von einer Immobilienfinanzierung eher dann die Rede, wenn das Darlehen einer Bank für eine Bestandsimmobilie verwendet wird, während eine Baufinanzierung eher für ein neues Haus oder eine neue Wohnung zum Einsatz kommt. Doch beide Begriffe können prinzipiell für alle Varianten einer Finanzierung verwendet werden.

Die eigenen vier Wände zählen zum Wertvollsten, das ein Mensch besitzen kann. Eine Wohnung oder ein Haus sind aber nicht nur aus finanziellen Gründen etwas Einzigartiges – sie haben auch hohen emotionalen Wert. Daher ist die Finanzierung einer solchen Immobilie etwas ausgesprochen Entscheidendes und sollte gut überlegt werden.

So nutzen Sie den Immobilienfinanzierungsrechner

Ein Darlehen für den Kauf einer Immobilie aufzunehmen ist eine heikle und wichtige Angelegenheit – da heißt es gut überlegen und verschiedene Angebote vergleichen. Selbst beim Buchen eines Urlaubs oder der Auswahl eines Mietwagens werden heute verschiedene Möglichkeiten abgewogen. Das gilt bei der passenden Finanzierung daher auch: Die günstigste Immobilienfinanzierung mit dem optimalen Zinssatz findet man über einen Rechner, der verschiedene Angebote rasch und unkompliziert vergleicht. Dabei werden die wichtigsten Daten wie Kaufpreis, gewünschte Laufzeit, Zinsbindung sowie Details zu den Käufern eingegeben, in weiterer Folge kann auch eine persönliche Beratung stattfinden.

Wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung?

Vor der Auswahl der Bank für das Darlehen sollten grundsätzliche Fragen rund um die Immobilie gestellt werden: Welches Objekt kann ich mir überhaupt leisten? Welche Objekte kommen für mich in Frage (Standort, Größe, Verkehrsanbindung etc.)? Nicht zu vergessen ist, dass mit einer Finanzierung stets auch gewisse Risiken verbunden sind: Man bindet sich finanziell ja langfristig und dadurch wird der eigene Spielraum eingeengt. Risiken wie steigende Zinsen, Arbeitslosigkeit oder nicht vorgesehene Ausgaben – etwa für Reparaturen im Haushalt – sollten berücksichtigt werden. Entscheidender Punkt, um seinen Traum von der neuen Wohnung oder dem neuen Haus zu erfüllen, ist dann natürlich die Auswahl des Kreditgebers, also der Bank. Dies geschieht idealerweise über einen Online-Vergleich, bei dem viele Varianten einfach verglichen werden können.

Immobilienmarkt in Österreich

Grund und Boden sind nicht beliebig vermehrbar – es gibt eben nur eine begrenzte Zahl an Flächen. Daher sind Immobilien gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten die beliebteste Form der Geldanlage, von ihrer unmittelbaren Verwendung zum Wohnen mal abgesehen. Und die Immobilienpreise in Österreich sind in den vergangenen Jahren zum Teil deutlich gestiegen, vor allem in Ballungsräumen waren die Preissteigerungen enorm. Derzeit gibt es aber gute Möglichkeiten zu einer Finanzierung.

Eigenkapital berücksichtigen

Ein wichtiger Faktor bei einer Immobilienfinanzierung ist das Eigenkapital, das eingebracht werden kann. Je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, desto leichter kann ein Darlehen bei einer Bank in Anspruch genommen werden – und außerdem sind die Konditionen deutlich günstiger. Aber was kommt als Eigenkapital in Frage? Das kann neben verfügbarem Bargeld und dem Guthaben auf einem Sparbuch unter anderem auch ein Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung sein.

Die richtige Zinsbindung für Ihre Immobilienfinanzierung

Werden fixe Zinsen bei Abschluss eines Kredits vereinbart, muss ein bestimmter Zeitraum für diese Zinsbindung ausgemacht werden. Eine möglichst lange Dauer dieser Bindung ist vor dem Hintergrund niedriger Zinsen derzeit empfehlenswert – auf diese Weise kommt man in den Genuss langfristiger Sicherheit bei der Planung der eigenen Finanzen. Allerdings ist damit auch die Flexibilität eingeschränkt und nach Ablauf der Zinsbindungsphase ist eventuell ein Anschlussdarlehen – etwa in Form eines Forwarddarlehens – nötig. Üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre Zinsbindung, wobei derzeit 5 bis 10 Jahre die häufigsten Varianten darstellen.

Die Zinsentwicklung in der Immobilienfinanzierung: Zins-Charts

Wie haben sich die Zinsen im historischen Vergleich entwickelt? Mit den CAPITALO-Zins-Charts haben Sie den Überblick zur Entwicklung der Immobilienzinsen.

Nutzen Sie das historisch günstige Zinsniveau! Aber informieren Sie sich hier vorab über die Bauzinsentwicklung und aktuelle Hypothekarzinsen. Wir zeigen aktuelle Konditionen und frühere Entwicklungen im Überblick. Überzeugen Sie sich:

Die Darstellung der Zinsentwicklung basiert auf den Zinssätzen der Konditionsangebote, die von unseren Produktpartnern über die Interhyp AG im ausgewählten Zeitraum im Rahmen einer Vermittlung eines Darlehensvertrages angeboten wurden.

Finanzieren mit Interhyp

Als Spezialist für Immobilienfinanzierung hat sich Interhyp auch in Österreich einen Namen gemacht. Es handelt sich um einen deutschen Vermittler privater Finanzierungen von Immobilien. Dabei sehen sich die Interhyp-Berater die jeweilige Situation an und schlagen darauf basierende Angebote unterschiedlicher Kreditgeber vor.

Fördermittel nutzen

Die gute Nachricht: In Österreich gibt es viele Möglichkeiten, Unterstützung vom Staat zu erhalten. Besonders einfach haben es einerseits junge Familien mit Kindern. Andererseits werden auch Bauvorhaben, die Klimaschutzmaßnahmen wie den Einbau von Photovoltaik oder andere Erneuerbare Energiequellen vorsehen, gefördert.

Die Zukunft der Familie absichern

Es bleibt dabei: Immobilien sind die beste Veranlagung für die Zukunft der Familie. Sie sind nicht nur krisensicher und wertbeständig, sondern der Wert wird in den kommenden Jahren steigen. Die Immobilienpreise in Österreich haben sich generell ständig nach oben entwickelt – und daran wird sich nichts ändern. Wer also ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung besitzt, partizipiert an dieser Wertsteigerung direkt. Es ist damit auch eine Investition für die Familie, die über viele Jahre Früchte tragen wird. Insofern ist die Schaffung von Eigentum langfristig die bessere Möglichkeit als Miete zu zahlen – die Ausgaben für die Miete sind leider für die Zukunft verloren.

Fragen und Antworten zur Finanzierung einer Immobilie

Immobilienfinanzierung - was kann damit eigentlich finanziert werden?

Mit einer solchen Finanzierung – in der Regel ein Darlehen mit bestimmten Konditionen wie Zinsbindung, fixer Tilgung etc. – wird der Kauf einer bestimmten Immobilie beschrieben. Neben dem eigentlichen Kaufpreis sind dabei auch weitere Kosten wie steuerliche Abgaben oder der Kauf des Grundstücks zu berechnen, sonst gibt es Probleme bei der Abwicklung.

Was kann ich mir leisten?

Der Kauf einer Immobilie ist mit beträchtlichen Kosten verbunden, die meist in Form monatlicher Raten abbezahlt werden. Doch diese Belastung darf nicht unterschätzt werden, zu Beginn jeder Immobilienfinanzierung sollte man sich Klarheit über die eigenen finanziellen Möglichkeiten verschaffen. Kreditnehmer müssen ja über einen langen Zeitraum nicht nur die Tilgung des aufgenommenen Kapitals stemmen, sondern auch die Zinsen dafür.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilienfinanzierung?

Das hängt vom jeweiligen Anbieter des Darlehens und seinen Bedingungen ab – im Regelfall sind mindestens 10 Prozent als Anteil an den zu erwartenden Gesamtkosten vorgesehen, bisweilen auch 20 Prozent. Ab 30 oder 40 Prozent Eigenkapital können die günstigsten Konditionen ausgehandelt werden.

Gibt es auch Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital?

Prinzipiell ist ein Darlehen auch ohne jedes Eigenkapital möglich – das hängt unter anderem vom jeweiligen Objekt, von der Bonität und von den sonstigen Konditionen ab. Generell ist es den Banken aber lieber, wenn mindestens 10 bis 20 Prozent des Gesamtbetrags als Eigenkapital in der einen oder anderen Form verfügbar sind.

Warum sollte ich mehrere Kreditangebote vergleichen?

Die Unterschiede zwischen den Angeboten für ein Darlehen einer Bank können überraschend groß sein. Wer gleich das erstbeste Angebote in Anspruch nimmt, zahlt langfristig drauf. Durch den Vergleich können daher am einfachsten die verschiedenen Konditionen verglichen werden. Selbst geringe Differenzen können sich auf lange Sicht außerordentlich bezahlt machen, denn dann bleibt mehr Geld für sonstige Ausgaben übrig. Es ist also sinnvoll, ein unverbindliches Angebot einzuholen.

Welche Kreditart ist die richtige für mich?

Für Käufer einer Wohnung oder eines Hauses (oder auch eines Grundstücks) gibt es einige Kreditvarianten. Die wichtigste Möglichkeit ist ein sogenanntes Annuitätendarlehen, bei der es im Regelfall gleichbleibende Raten – bestehend aus Tilgung und Zinsen – über den Zeitraum der Zinsbindung gibt. Das gibt die Sicherheit, dass sich die monatliche Belastung über die nächsten Jahre nicht ändern wird. Nach dem Ende dieser Zinsbindung kann aber eine Anschlussfinanzierung notwendig sein. Die Laufzeit eines Annuitätendarlehens ist üblicherweise lang, bis zu 30 Jahre sind möglich – je höher die Kreditsumme, desto länger meistens auch die Dauer. Bei einem Volltilgerdarlehen wird die gesamte Kreditsumme innerhalb der vereinbarten Laufzeit zurückbezahlt, nach Ende des Darlehens ist also keine Anschlussfinanzierung nötig. In Österreich ist außerdem noch die Immobilienfinanzierung durch eine Kombination aus Bausparvertrag und anschließendem Bauspardarlehen populär – das hat historische Gründe. Alleine 2018 wurden mehr als 600.000 neue Bausparverträge abgeschlossen. Allerdings sind Bauspardarlehen in der Höhe üblicherweise begrenzt und kommen damit nicht für alle Vorhaben in Betracht.

Was bedeutet Bonität?

Mit Bonität wird die Kreditwürdigkeit von Personen oder Unternehmen bezeichnet, also die Zahlungsfähigkeit. Die Bank will damit einschätzen, ob man in der Lage sein wird, die anfallenden monatlichen Raten eines Darlehens tatsächlich zu bezahlen. Je besser die Bonität eines potenziellen Kreditnehmers ist, desto einfacher wird ein Darlehen genehmigt. Die Bank führt üblicherweise eine Bonitätsprüfung durch, für die unter anderem Einkommen, derzeitiger Wohnsitz, die aktuelle Schuldenlage und möglicherweise auch eine Haushaltsrechnung (Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt) herangezogen werden. Eine solche Überprüfung der Bonität mag lästig sein, gibt aber auch dem Kreditnehmer selbst eine gewisse Sicherheit. Bonitätsbezogene Auskünfte werden in Österreich unter anderem vom KSV (Kreditschutzverband 1870) erteilt.

Welche Kosten kommen auf mich zu?

Neben dem eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie gibt es eine Reihe zusätzlicher Kosten, die bei der Gesamtbelastung und auch bei der Festlegung der Höhe eines Kredits berücksichtigt werden müssen. Da wäre zunächst die Provision für den Makler, sofern ein solcher involviert ist. Außerdem kommen Grunderwerbssteuer, Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch, Ausgaben für den Anwalt beim Kaufvertrag sowie Kosten des Notars zum Tragen. Und dann darf natürlich auch nicht darauf vergessen, dass es mit dem Kauf der Immobilie selbst ja noch nicht getan ist – auch die Kosten für die Einrichtung von Wohnung oder Haus, Versicherung und die in Zukunft anfallenden Betriebskosten sollten bei der Planung des finanziellen Aufwands nicht vergessen werden.

Welche Unterlagen sind bei der Immobilienfinanzierung nötig?

Für die Finanzierung einer Immobilie über ein Darlehen werden von der Bank vor der Kreditvergabe üblicherweise Unterlagen verlangt – nicht nur zur Immobilie, die gekauft werden soll, sondern auch zur Person bzw. zu den Personen. Je sorgfältiger und umfangreicher diese Unterlagen bereitgestellt werden, desto rascher und einfacher läuft die Vergabe des Darlehens ab. Nötig sind unter anderem Einkommensnachweise wie Lohnzettel und Nachweise über bestehende Verbindlichkeiten (andere Kredite). Zur Immobilie selbst sind unter anderem Grundbuchauszug, Baupläne, Kaufvertrag (bzw. Entwurf für den Vertrag) sowie Angaben zur Versicherung notwendig.

Fixzinsen oder variable Zinsen?

Wird beim Darlehen eine Zinsbindung auf einen bestimmten Zeitraum vereinbart, können die Zinsen in dieser Zeit nicht verändert werden – ganz egal, wie sie sich am Markt (abhängig vom Euribor-Satz als Indikator) entwickeln. Eine solche Zinsbindung ist damit vor allem bei niedrigen Zinsen, wie sie derzeit üblich sind, sinnvoll. Man hat damit für viele Jahre die Gewissheit, dass die monatliche Belastung gleich bleiben wird. Andererseits kann man damit auch nicht von möglicherweise weiter sinkenden Zinsen profitieren. Variable Zinsen hingegen richten sich stets nach dem Markt. Denkbar ist auch eine Kombination aus Fixzinsen und variablen Zinsen.

Welche Banken finanzieren Immobilien in Österreich?

In Österreich ist die Auswahl an Anbietern, die Darlehen für den Kauf von Immobilien im Programm haben, sehr groß – entsprechend schwierig kann auch der Vergleich sein. Von den großen, bekannten Banken über Regionalbanken und Sparkassen bis zu Banken, die auf Baufinanzierung spezialisiert sind, reicht die Palette. Daher macht ein Vergleichsrechner für die günstigste Immobilienfinanzierung gleich doppelt Sinn.

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Kevin Schultz

Leiter Zweigniederlassung Wien, Fa. Interhyp

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