So funktioniert der Tilgungsrechner
- 🏦 Tilgungsplan berechnen: Gib Kreditsumme, Zinssatz und Laufzeit ein – und sieh sofort deine monatliche Rate und Restschuld
- 💰 Sondertilgungen lohnen sich: Schon 5.000 EUR extra pro Jahr können die Laufzeit um mehrere Jahre verkürzen
- 📊 Aktuelle Zinslage: Neue Wohnkredite kosten 3,24–3,35 % (laut OeNB, Stand: Feber 2026), fixe Zinsen dominieren mit 86 %
- ⚠️ 40-%-Regel beachten: Die Kreditrate sollte maximal 40 % deines Nettoeinkommens betragen
Ein Tilgungsrechner zeigt dir, wie sich dein Immobilienkredit über die gesamte Laufzeit entwickelt. Du gibst drei Werte ein – Kreditsumme, Zinssatz und Laufzeit – und erhältst sofort eine Übersicht über die monatliche Rate, den Tilgungsanteil, den Zinsanteil und die verbleibende Restschuld nach jedem Jahr.
Grundsätzlich gilt: Der Tilgungsrechner ist dein wichtigstes Planungsinstrument bei einer Baufinanzierung in Österreich. Bevor du ein Kreditangebot unterschreibst, solltest du verschiedene Szenarien durchrechnen – mit unterschiedlichen Laufzeiten, Zinssätzen und Sondertilgungen.
Was der Tilgungsrechner berechnet:
- Monatliche Rate (Annuität): Der fixe Betrag, den du jeden Monat an die Bank zahlst
- Zinsanteil: Der Teil deiner Rate, der für die Zinsen draufgeht – sinkt über die Laufzeit
- Tilgungsanteil: Der Teil, mit dem du tatsächlich deine Schulden reduzierst – steigt über die Laufzeit
- Restschuld: Der offene Kreditbetrag nach jedem Jahr
- Gesamtzinskosten: Wie viel du insgesamt an Zinsen zahlst
Was ist ein Tilgungsplan?
Ein Tilgungsplan ist eine tabellarische Aufstellung aller Kreditraten über die gesamte Darlehenslaufzeit. Er zeigt Monat für Monat (oder Jahr für Jahr), wie sich dein Kredit zusammensetzt: Wie viel fließt in die Zinsen, wie viel in die tatsächliche Tilgung, und wie hoch ist die Restschuld.
Bei einem Annuitätendarlehen – dem Standard bei Immobilienkrediten in Österreich – bleibt die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit gleich. Allerdings verschiebt sich das Verhältnis zwischen Zins und Tilgung: Am Anfang zahlst du hauptsächlich Zinsen, gegen Ende hauptsächlich Tilgung.
Einfach erklärt: Annuität: Die Annuität ist die gleichbleibende Rate, die sich aus Zinsanteil und Tilgungsanteil zusammensetzt. Bei einem Kredit über 300.000 EUR mit 3,5 % Zinsen und 25 Jahren Laufzeit beträgt die monatliche Annuität rund 1.501 EUR. Davon gehen im ersten Monat 875 EUR für Zinsen drauf – und nur 626 EUR tilgen den Kredit.
Bestandteile eines Tilgungsplans:
| Spalte | Beschreibung |
|---|---|
| Monat/Jahr | Zeitpunkt der Zahlung |
| Rate (Annuität) | Gleichbleibender Monatsbetrag |
| Zinsanteil | Zinsen auf die verbleibende Restschuld |
| Tilgungsanteil | Betrag, der die Schuld reduziert |
| Restschuld | Verbleibender Kreditbetrag |
Tilgungsrechner: Beispielrechnung für Österreich
Schauen wir uns ein konkretes Beispiel an – mit typischen Werten für den österreichischen Immobilienmarkt (Stand: Feber 2026).
Ausgangslage:
- Kreditsumme: 300.000 EUR
- Zinssatz (fix): 3,50 % p.a.
- Laufzeit: 25 Jahre
- Tilgungsform: Annuitätendarlehen
Ergebnis:
- Monatliche Rate: 1.501 EUR
- Gesamte Zinszahlungen: ~150.300 EUR
- Gesamtkosten: ~450.300 EUR
Tilgungsplan-Auszug (Jahresübersicht)
| Jahr | Restschuld Anfang | Rate/Jahr | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Restschuld Ende |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 300.000 EUR | 18.012 EUR | 10.325 EUR | 7.687 EUR | 292.313 EUR |
| 5 | 268.140 EUR | 18.012 EUR | 9.163 EUR | 8.849 EUR | 259.291 EUR |
| 10 | 222.810 EUR | 18.012 EUR | 7.491 EUR | 10.521 EUR | 212.289 EUR |
| 15 | 169.420 EUR | 18.012 EUR | 5.559 EUR | 12.453 EUR | 156.967 EUR |
| 20 | 106.820 EUR | 18.012 EUR | 3.321 EUR | 14.691 EUR | 92.129 EUR |
| 25 | 33.260 EUR | 18.012 EUR | 726 EUR | 17.286 EUR | 0 EUR |
Laufzeit-Vergleich: Was kostet dich die längere Laufzeit?
| Szenario | Laufzeit | Monatliche Rate | Gesamtzinsen | Ersparnis vs. 30 J |
|---|---|---|---|---|
| Kurz | 20 Jahre | 1.740 EUR | ~117.600 EUR | ~67.300 EUR |
| Standard | 25 Jahre | 1.501 EUR | ~150.300 EUR | ~34.600 EUR |
| Lang | 30 Jahre | 1.347 EUR | ~184.900 EUR | Referenz |
Basis: 300.000 EUR Kredit, 3,50 % Fixzins p.a., Annuitätendarlehen
Grundsätzlich gilt: Je kürzer die Laufzeit, desto höher die monatliche Rate – aber desto weniger zahlst du insgesamt an Zinsen. Bei 20 statt 30 Jahren sparst du rund 67.300 EUR an Zinskosten ein.
Annuität vs. Endfälligkeit: Welche Tilgungsform passt zu dir?
In Österreich ist das Annuitätendarlehen die mit Abstand häufigste Tilgungsform bei Immobilienkrediten. Allerdings gibt es Alternativen, die in bestimmten Situationen sinnvoll sein können.
Annuitätendarlehen (Standard)
Du zahlst jeden Monat die gleiche Rate. Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt. Am Ende der Laufzeit ist der Kredit vollständig getilgt.
Vorteile: Planungssicherheit durch gleichbleibende Rate, automatische Tilgung, ideal für Eigenheimfinanzierungen.
Tilgungsdarlehen (lineare Tilgung)
Du tilgst jeden Monat den gleichen Betrag. Die Rate sinkt über die Laufzeit, weil der Zinsanteil abnimmt.
Vorteile: Geringere Gesamtzinskosten als bei Annuität, Rate wird mit der Zeit günstiger. Nachteil: Höhere Belastung am Anfang.
Endfälliges Darlehen
Du zahlst während der Laufzeit nur Zinsen. Die gesamte Kreditsumme wird am Ende auf einmal zurückgezahlt.
Vorteile: Niedrige monatliche Belastung. Nachteil: Sehr hohe Einmalzahlung am Ende – in Österreich nur in Nischenfällen üblich (z. B. bei Anlage-Immobilien).
Sondertilgung: So sparst du Tausende Euro
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Zahlung, die du zusätzlich zur regulären Rate leistest. Sie reduziert deine Restschuld – und damit deine Zinskosten – deutlich schneller als die normale Tilgung.
Rechenbeispiel: Sondertilgung bei 300.000-EUR-Kredit
Basis: 300.000 EUR, 3,50 % Fixzins, 25 Jahre Laufzeit
| Szenario | Sondertilgung/Jahr | Laufzeit | Gesamtzinsen | Ersparnis |
|---|---|---|---|---|
| Ohne Sondertilgung | 0 EUR | 25 Jahre | ~150.300 EUR | Referenz |
| Moderate Sondertilgung | 5.000 EUR | ~20 Jahre | ~112.000 EUR | ~38.300 EUR |
| Aggressive Sondertilgung | 10.000 EUR | ~16 Jahre | ~85.500 EUR | ~64.800 EUR |
Mit nur 5.000 EUR Sondertilgung pro Jahr sparst du rund 38.300 EUR an Zinsen und bist 5 Jahre früher schuldenfrei. Das ist einer der größten Hebel bei der Baufinanzierung.
Rechtliche Lage in Österreich
In Österreich hast du das Recht, deinen Kredit jederzeit vorzeitig zurückzuzahlen. Das regelt § 16 des Verbraucherkreditgesetzes (VKrG).
Vorfälligkeitsentschädigung:
- Restlaufzeit > 1 Jahr: maximal 1 % der vorzeitig zurückgezahlten Summe
- Restlaufzeit ≤ 1 Jahr: maximal 0,5 %
- Bei variablem Zinssatz: keine Entschädigung
Fixzins oder variabler Zins? Auswirkung auf die Tilgung
Die Wahl zwischen Fixzins und variablem Zins hat massive Auswirkungen auf deinen Tilgungsplan. Aktuell liegen die Zinsen in Österreich in einem interessanten Bereich (laut OeNB, Stand: Feber 2026):
- Fixzins (neue Wohnkredite): 3,35 % p.a.
- Variabler Zins (neue Wohnkredite): 3,24 % p.a.
- 86 % der Neukreditnehmer entscheiden sich derzeit für fixe Zinsen
Vergleich: 300.000 EUR, 25 Jahre Laufzeit
| Merkmal | Fixzins 3,35 % | Variabler Zins 3,24 % |
|---|---|---|
| Monatliche Rate | ~1.487 EUR | ~1.475 EUR |
| Rate stabil? | Ja, über gesamte Laufzeit | Nein, ändert sich mit Referenzzins |
| Gesamtzinsen (bei konstantem Zins) | ~146.100 EUR | ~142.500 EUR |
| Risiko bei Zinsanstieg | Keines | Hoch |
Einerseits bietet der Fixzins Planungssicherheit, andererseits ist der variable Zins aktuell etwas günstiger. Wenn du das Risiko steigender Zinsen nicht tragen willst, ist der Fixzins die sicherere Wahl – und das sehen offenbar auch die meisten Österreicher so.
Mehr dazu in unserem Ratgeber Fixzins oder variabler Zinssatz. Einen Überblick über die aktuellen Bauzinsen findest du ebenfalls bei uns.
Tilgungsplan und die KIM-Verordnung
Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-VO) war von August 2022 bis 30. Juni 2025 in Kraft. Sie hat den Rahmen für Immobilienkredite in Österreich maßgeblich geprägt – und wirkt in der Bankenpraxis bis heute nach.
Die drei zentralen Regeln der KIM-VO
| Regel | Anforderung | Auswirkung auf Tilgungsplan |
|---|---|---|
| Eigenkapital | Mindestens 20 % | Du brauchst bei 400.000 EUR Kaufpreis mind. 80.000 EUR Eigenmittel |
| Schuldendienstquote | Max. 40 % des Nettoeinkommens | Bei 3.500 EUR netto darf die Rate max. 1.400 EUR betragen |
| Maximale Laufzeit | 35 Jahre | Längere Laufzeiten sind nicht möglich |
Obwohl die KIM-VO seit Juni 2025 ausgelaufen ist, halten die meisten Banken freiwillig an diesen Standards fest. Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) hat die Verordnung als wirksam bewertet und hält eine Neuregelung derzeit nicht für notwendig (laut FMA).
Was heißt das für deinen Tilgungsplan? Wenn du mit der 40-%-Regel rechnest, kannst du direkt im Tilgungsrechner prüfen, ob die errechnete Rate innerhalb deines Budgets liegt.
Mehr Informationen findest du auf der Seite zur KIM-Verordnung. Falls du ohne Eigenkapital finanzieren willst, solltest du bedenken, dass die Kreditkonditionen deutlich schlechter ausfallen – mit direkter Auswirkung auf deinen Tilgungsplan.
5 Tipps für den optimalen Tilgungsplan
Tilgungsrate so hoch wie möglich wählen
Grundsätzlich gilt: Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller bist du schuldenfrei. Mindestens 2 % sollten es sein – besser 3 % oder mehr. Bei 300.000 EUR und 3,5 % Zinsen bedeutet 2 % Tilgung eine Rate von 1.375 EUR, bei 3 % Tilgung sind es 1.625 EUR.
Sondertilgungsoptionen vertraglich sichern
Vereinbare kostenlose Sondertilgungen von mindestens 5 % der Kreditsumme pro Jahr. So behältst du die Flexibilität, Gehaltserhöhungen, Boni oder Erbschaften zur schnelleren Tilgung einzusetzen.
Puffer für Zinsänderungen einplanen
Auch wenn du einen Fixzins abschließt: Nach Ende der Zinsbindung wird neu verhandelt. Plane deinen Tilgungsplan so, dass du auch bei 2 Prozentpunkten höheren Zinsen die Rate stemmen kannst.
Restschuld am Ende der Zinsbindung beachten
Bei einer 15-jährigen Fixzinsphase und 25 Jahren Gesamtlaufzeit hast du nach 15 Jahren noch eine erhebliche Restschuld. Rechne im Tilgungsrechner verschiedene Szenarien durch und überlege, ob du bis dahin genug Eigenkapital aufgebaut hast.
Wohnbauförderung des Bundeslandes prüfen
Jedes der neun Bundesländer hat eigene Förderprogramme, die deine Tilgung erleichtern können – von günstigen Landesdarlehen bis zu Annuitätenzuschüssen. Informiere dich über die Wohnbauförderung in deinem Bundesland.
Häufige Fragen zum Tilgungsrechner
Was ist ein Tilgungsrechner und wofür brauche ich ihn?
Ein Tilgungsrechner ist ein Online-Tool, das dir zeigt, wie sich dein Kredit über die gesamte Laufzeit entwickelt. Du gibst Kreditsumme, Zinssatz und Laufzeit ein und erhältst einen detaillierten Tilgungsplan mit monatlicher Rate, Zins- und Tilgungsanteil sowie der Restschuld nach jedem Jahr. Damit kannst du verschiedene Szenarien vergleichen, bevor du dich für einen Kredit entscheidest.
Wie berechne ich meinen Tilgungsplan?
Für die Berechnung brauchst du drei Angaben: die Kreditsumme (z. B. 300.000 EUR), den Zinssatz (z. B. 3,5 % p.a.) und die gewünschte Laufzeit (z. B. 25 Jahre). Der Tilgungsrechner ermittelt daraus die monatliche Rate und erstellt einen Plan, der zeigt, wie Zins- und Tilgungsanteil sich über die Laufzeit verändern.
Was ist der Unterschied zwischen Tilgungsrate und Kreditrate?
Die Kreditrate (auch Annuität genannt) ist der Gesamtbetrag, den du monatlich zahlst – sie setzt sich aus Tilgungsanteil und Zinsanteil zusammen. Die Tilgungsrate ist nur der Teil, der tatsächlich deine Schulden reduziert. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Kreditrate gleich, während der Tilgungsanteil steigt und der Zinsanteil sinkt.
Wie wirkt sich eine Sondertilgung auf meinen Kredit aus?
Eine Sondertilgung von 5.000 EUR pro Jahr kann bei einem 300.000-EUR-Kredit mit 3,5 % Zinsen und 25 Jahren Laufzeit die Laufzeit um rund 5 Jahre verkürzen und dir etwa 38.300 EUR an Zinsen sparen. Die Sondertilgung reduziert die Restschuld direkt, wodurch im nächsten Monat weniger Zinsen anfallen und mehr von deiner Rate in die Tilgung fließt.
Wie hoch sollte die monatliche Tilgungsrate sein?
Die Kreditrate sollte maximal 40 % deines monatlichen Nettoeinkommens betragen – das war die Vorgabe der KIM-Verordnung und wird von den meisten Banken weiterhin als Richtlinie verwendet. Bei der anfänglichen Tilgung empfehlen Experten mindestens 2 %, idealerweise 3 % oder mehr.
Was passiert mit meinem Tilgungsplan bei einer Zinsänderung?
Bei einem Fixzins ändert sich nichts – deine Rate und dein Tilgungsplan bleiben gleich. Bei einem variablen Zins wird die Rate regelmäßig an den Referenzzins (meist 3-Monats-EURIBOR) angepasst. Steigt der Zins, steigt deine Rate, und ein größerer Teil fließt in die Zinsen statt in die Tilgung. Das kann die Laufzeit verlängern.
Kann ich meinen Kredit in Österreich vorzeitig zurückzahlen?
Ja. Nach § 16 des Verbraucherkreditgesetzes (VKrG) hast du in Österreich das Recht, deinen Kredit jederzeit vorzeitig zurückzuzahlen. Die Bank darf dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung von maximal 1 % verlangen (bei Restlaufzeit über einem Jahr) bzw. 0,5 % (bei Restlaufzeit unter einem Jahr). Bei variablem Zins fällt keine Entschädigung an.
Was ist der Unterschied zwischen Annuität und linearer Tilgung?
Beim Annuitätendarlehen zahlst du jeden Monat die gleiche Rate – Zins- und Tilgungsanteil verschieben sich über die Laufzeit. Bei der linearen Tilgung ist der Tilgungsbetrag jeden Monat gleich, aber die Rate sinkt, weil weniger Zinsen anfallen. Das Annuitätendarlehen ist in Österreich der Standard bei Immobilienkrediten.
Geprüft und freigegeben von
Alexander Senger
Als Diplom-Finanzfachwirt (FH) und Gründer der Capitalo Finanzservices GmbH bewertet er seit 2014 systematisch Finanzprodukte im DACH-Raum. Capitalo steht für unabhängige, transparente Vergleiche – kostenlos und im Interesse der Nutzer. Erstellt mit KI-Unterstützung, fachlich geprüft und freigegeben von Alexander Senger.