Prolongation

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Die Prolongation gehört zu den typischen Situationen bei der Immobilienfinanzierung. Ein Immobiliendarlehen hat in der Regel eine Laufzeit von zehn bis 15 Jahren, ohne dass diese Zeit ausreicht, den Kredit vollständig zu tilgen. Nach dem Ablauf der Sollzinsbindung stellt sich dann für den Kreditnehmer die Frage: Wie wird die Restschuld finanziert? Die Beantwortung dieser Frage liegt in der Prolongation, die wir in diesem Beitrag vorstellen. Diese Vertragsverlängerung so die deutsche Übersetzung ist neben der Umschuldung des Kredits die Lösung für die Restfinanzierung. Im Folgenden wird vor allem auf die Prolongation mit all ihren Vor- und Nachteilen und wissenswerten Informationen eingegangen. Nutzen Sie den Vergleichsrechner von CAPITALO um einen Überblick über alle derzeitig angebotenen Kreditverträge zu erlangen. 

Was bedeutet Prolongation? 

Mit Prolongation wird in der Finanzwelt die Vertragsverlängerung einer bestehenden Finanzierung beschrieben. Dabei kann es sich um die Verlängerung der Laufzeit von Darlehen oder beispielsweise Geldanlagen handeln, für die befristete Verträge geschlossen wurden. Bei der Prolongation werden die Laufzeit und der Zinssatz neu verhandelt und können vom Ursprungsvertrag abweichen. Der Kreditnehmer muss darauf achten, dass er bei der Anschlussfinanzierung mindestens die gleichen, wenn nicht sogar noch bessere Konditionen erhält als bei der ursprünglichen Finanzierung. Aus dem Grund sollte man sich vor der Verhandlung gut über aktuelle Angebote informieren. Diese sind Umschuldungsangebote und aktuelle Zinssätze verschiedener Anbieter und Banken. Durch einen ausführlichen Vergleich haben Sie eine gute Verhandlungsbasis, da Ihnen die Alternativen Unabhängigkeit verleihen.

Warum macht die Anschlussfinanzierung Sinn und wie läuft der Prozess ab? 

Grundsätzlich werden Prolongationen bei Immobilienfinanzierungen durchgeführt, da die Restschuld nach Ablauf der Laufzeit in den meisten Fällen zu hoch ist, um sie direkt aus eigener Kraft zurückzuzahlen. Mit der Kreditverlängerung hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, die Restschuld mit der weitergeführten Ratenzahlung zu begleichen. Der Prolongationsprozess funktioniert wie folgt: Drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung wird der Kreditnehmer vom Kreditgeber daran erinnert, dass der Kreditvertrag ausläuft. Bei diesem Informationsschreiben wird in der Regel, bei einer zufriedenstellenden Partnerschaft, ein Prolongationsangebot mitgeschickt, welches von dem Kunden angenommen werden kann. Die Kunden profitieren von einem guten Zins, da ihr alter Zinssatz bei der Vertragsverlängerung beibehalten oder ein neuer lukrativer Zinssatz ausgehandelt werden kann. Sollte mit dem Informationsschreiben kein Angebot beigelegt sein, kann der Schuldner ebenfalls selbstständig die Prolongation beantragen. Das Kreditinstitut kann allerdings die Anfrage auch ablehnen, sollte sich zum Beispiel die Bonität des Kunden verschlechtert haben. In diesem Fall muss der Schuldner sich um eine andere Anschlussfinanzierung kümmern.  

Welche Kosten kommen auf den Kreditnehmer zu? 

Die Kosten, die auf den Kreditnehmer zukommen kann, man nicht verallgemeinern, da sie je nach Umfang der Vertragsverlängerung und der Höhe der Restschuld unterschiedlich hoch ausfallen. Handelt es sich um eine Neubegründung des Kreditverhältnisses, muss man davon ausgehen, dass der neue Vertrag gebührenpflichtig wird. Wurde mit dem Kreditinstitut in dem ursprünglichen Vertrag jedoch vereinbart, dass eine gebühren lose Verlängerung möglich ist, fallen natürlich keine Kosten an. Ebenfalls werden in den meisten Fällen bei der Vertragsverlängerung die Kosten erlassen, wenn der ursprüngliche Kreditvertrag bereits gebührenpflichtig war.   

Unterschied zu einer Umschuldung? 

Bei einer Umschuldung geht es darum, dass die Restschuld als Kredit bei einer neuen Bank aufgenommen wird. Das bedeutet, der bestehende Kredit wird bei dem vorigen Kreditnehmer aufgelöst und der Darlehensgeber wird gewechselt. In den meisten Fällen wird diese Möglichkeit von Kreditnehmern in Anspruch genommen, wenn günstigere Konditionen bei anderen Anbietern gefunden wurden. Der Vorteil bei einer Umschuldung ist, dass sie nicht erst nach Ablauf der Laufzeit vollzogen werden kann. Damit kann man auch frühzeitig seine Konditionen verbessern. Gegen die Umschuldung spricht, dass der Wechsel zu einer neuen Bank zeitaufwendiger und zunächst kostenintensiver ist als eine Prolongation. Die gesamte Umschuldung hat eine Übergangsfrist von sechs Monaten.  

Vor- und Nachteile einer Prolongation 

Durch die Prolongation wird die monatliche Belastung der Kreditnehmer gesenkt, da die Kreditraten verringert werden. Da man aber bereits einen Kreditvertrag mit der Bank abgeschlossen hat, kann man nicht von Neukundenvorteilen profitieren. Des Weiteren werden nur die Laufzeit und die Zinssätze neu verhandelt. Somit wird dem Kreditnehmer bei der Vertragsverlängerung ebenfalls ein nicht ganz so großer Spielraum geboten wie bei einer Umschuldung. Im Gegensatz dazu findet die Abwicklung der Vertragsverlängerung deutlich schneller und unkomplizierter statt, da der Vertrag bis auf die Laufzeit und den Zinssatz weitestgehend übernommen wird. Da wie zuvor beschrieben keine großartigen Neuverhandlungen vonnöten sind, fallen dafür keine Gebühren an.

Prolongation oder Umschuldung

Prolongation: Bei einer Prolongation entscheiden Sie sich für eine weitere Finanzierung der Immobilie bei Ihrem bisherigen Kreditgeber. In der Praxis bedeutet dies also eine Vertragsverlängerung bei der bisherigen Bank für den Hauskredit, mit einer neuen Zinsvereinbarung und einer neuen Vertragslaufzeit. Meist setzt sich Ihr bisheriger Kreditgeber spätestens drei Monate vor Ablauf der bisherigen Sollzinsbindung mit Ihnen in Verbindung und unterbreitet Ihnen ein neues Zinsangebot.

Für Sie als Darlehensnehmer läuft dies ohne weiteres Aufhebens – stimmen Sie dem hoffentlich besseren Angebot Ihrer aktuellen Bank zu, ist Ihr Darlehen über weitere Jahre gesichert. Allerdings muss das beileibe nicht heißen, dass Ihre bisherige Bank für Sie tatsächlich den günstigsten Zins zur Baufinanzierung parat hat. Daher empfiehlt es sich auf alle Fälle, rechtzeitig vor Ende der aktuellen Finanzierung, verschiedene Angebote zu vergleichen und gegebenenfalls bei der Immobilienfinanzierung umzuschulden. Das kann Ihnen künftig eine Menge Geld sparen.

Umschuldung: Mit einer Umschuldung entscheiden Sie sich bei Ihrer Anschlussfinanzierung für einen neuen Darlehensgeber zu aktuellen Bauzinsen. Bei der Neufinanzierung löst der neue Kreditgeber bei Ablauf der Zinsbindung das bisherige Restdarlehen ab und erhält im Gegenzug die Grundschulden im Grundbuch als Sicherheit. Für die Grundschuldabtretung bei der Neufinanzierung fallen allerdings in Österreich Notar- und Grundbuchgebühren an, die allerdings meist nur einige hundert Euro betragen, und den Hauskredit nicht wesentlich zusätzlich belasten.

Dagegen kann schon ein Vorteil beim Zins von einigen Zehntel Prozenten viele Tausend Euro an Zinsersparnis in die Kassa spülen. Auch eine höhere Tilgung bei niedrigen Zinsen bringt Ihnen Vorteile.

So kostet beispielsweise bei Umschuldungen von Immobiliendarlehen die Abtretung einer Grundschuld in Höhe von 200.000 Euro nur rund 400 Euro – ein Bruchteil der möglichen Zinsersparnis. Die Abtretung selbst regeln die Kreditinstitute untereinander, als Darlehensnehmer müssen Sie hierfür nichts weiter tun. Grundsätzlich sind Umschuldungen beim Hauskredit meist nur am Ende der Zinsbindung sinnvoll. Vor allem deshalb, da bei der vorzeitigen Ablösung einer Finanzierung bei Banken meist eine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Zins fällig wird. Allerdings können Sie Ihr Baudarlehen in Österreich stets mit einer Frist von sechs Monaten problemlos kündigen und ablösen.

Tipp: Als Darlehensnehmer sollten Sie vor einem Wechsel Ihres aktuellen Immobiliendarlehens keinesfalls zurückschrecken. Der Aufwand für die Kreditumschuldung ist weit geringer, als die meisten Konsumenten vermuten. Vergleichen Sie mit einem kostenlosen und unverbindlichen Umschuldung Rechner die mögliche Ersparnis – dies lohnt sich in der Regel dank aktuell niedriger Top-Zinsen.

Welche Variante ist für Sie sinnvoll?

Bei der Frage Prolongation oder Umschuldung gilt: Je höher die Restschuld Ihrer aktuellen Baufinanzierung zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ist, desto sinnvoller erscheint ein Wechsel zu einem günstigeren Kreditangebot. Ist der restliche Tilgungsbetrag zum Ende der Zinsbindung gering, ist es meist nicht der richtige Zeitpunkt, und ein Wechsel zu einer anderen Bank rechnet sich in der Regel nicht.

Wichtig: Bei der Baufinanzierung müssen Sie nicht auf das Ende der Laufzeit Ihres Hauskredits oder ein Prolongationsangebot von Ihrer Bank warten. Bereits einige Zeit vor Auslauf der Zinsfestschreibung können Sie auch selbst aktiv werden, also alternative Angebote bei Anbietern einholen und vergleichen.

In vielen Fällen ist das Prolongationsangebot der Hausbank nicht unbedingt die günstigste Offerte für Ihren weiteren Baukredit. Gerade für Darlehensnehmer, die mit der Anschlussfinanzierung eine hohe Restschuld ablösen müssen, lohnt sich ein Vergleich und Wechsel besonders. Denn die Zinsersparnis durch einen neuen zinsgünstigen Kredit übertrifft die Kosten für die Grundschuldabtretung an die neue Bank in der Regel um ein Vielfaches. Ein klarer Vorteil in Sachen Kondition.

Tipp: Stellen Sie unbedingt die verschiedenen Finanzierungsvarianten im Kreditrechner gegenüber, bevor Sie sich endgültig für ein Angebot zur weiteren Finanzierung entscheiden.

Anschlussfinanzierung: Forwarddarlehen

Läuft die Sollzinsbindung Ihres aktuellen Kredits erst in einigen Monaten oder Jahren aus, können Sie mit einem sogenannten Forwarddarlehen dennoch bereits jetzt bessere Konditionen im Voraus festschreiben. Die Idee des Forwarddarlehens besteht darin, bereits lange vor Auslauf der derzeitigen Zinsbindung einen Vertrag abzuschließen und sich auf diesem Weg den aktuell günstigen Zins für die Zukunft zu sichern. Dadurch sinkt Ihr Risiko künftig steigender Marktzinsen. Viele Banken bieten diese Möglichkeiten für die Dauer von zwölf 24, 26 und mehr Monaten an.

Wichtig: Ein Forwarddarlehen kann ausschließlich als Anschlussfinanzierung für eine Baufinanzierung genutzt werden. Als Kreditnehmer müssen Sie also bereits eine laufende Immobilienfinanzierung abgeschlossen haben, um Ihren Antrag auf ein Forwarddarlehen stellen zu können.

Und so funktioniert ein Forwarddarlehen: Das Forwarddarlehen ist ein normales Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate und Kondition. Allerdings kann der Auszahlungszeitpunkt des Darlehens über mehrere Monate und Jahre nach hinten geschoben werden – zu aktuell neuen Konditionen. In dieser Zeit zahlen Sie als Kreditnehmer keine monatliche Rate, Banken erheben aber einen von der Länge der Vorlaufzeit abhängigen geringen Zinsaufschlag (Bereitstellungszinsen) – meist sind dies 0,01 bis 0,02 Prozent pro Monat.

Tipp: Eine gängige Anschlussfinanzierung kann frühestens sechs bis zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen werden. Länger im Voraus kann mit einem normalen Darlehen nicht geplant werden. Je nach Anbieter fallen auch hier Kosten für den Bereitstellungszins an. Einige Banken und Sparkassen in Österreich verzichten allerdings darauf.

Tipps für Ihre günstige Anschlussfinanzierung

  • Optimieren Sie Ihre Finanzierung: Bei Ende des aktuellen Darlehens können Sie die Bank wechseln und die Darlehensbedingungen neu verhandeln. Gleichzeitig lässt sich der neue Kredit mit Darlehensrate, Sondertilgung und guter Kondition ausstatten, und an das aktuelle persönliche Budget anpassen.
  • Vergleichen Sie rechtzeitig: Banken in Österreich sind verpflichtet, Ihren Kunden drei Monate vor Ende der Zinsbindung ein neues Angebot zu unterbreiten. Warten Sie möglichst dennoch nicht so lange! Spätestens zwölf Monate vor Ablauf des Baudarlehens sollten Sie Finanzierungsangebote bei mehreren Banken einzuholen und den jeweils gebotenen Zins vergleichen.
  • Wählen Sie den passenden Zeitpunkt: Zukünftige Zinsentwicklung möglichst genau einschätzen und rechtzeitig das neue Darlehen für die Immobilie planen – so lautet die Devise bei der Anschlussfinanzierung. Gehen Sie von steigenden Zinsen bis zum Ende Ihrer Sollzinsbindung aus, sollten Sie sich frühzeitig die aktuellen Zinskonditionen sichern.
  • Kosten beim Bankwechsel beachten: Der Bankwechsel bei einer Folgefinanzierung ist weder teuer noch umständlich – oftmals stehen einem vierstelligen Einsparpotenzial nur niedrige Kosten für das Abtreten der Grundschuld gegenüber. Dennoch sollten Sie die Kosten vorsorglich vergleichen.
  • Vor dem Finanzieren beraten lassen: Trotz Zins Vergleich, sollten Sie sich bei Ihrer Finanzierung der Immobilie passend zu Ihrer aktuellen Lebenssituation, Ihren Wünschen und Ihrem finanziellen Spielraum ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept erstellen lassen. Die Kreditprofis von CAPITALO stehen Ihnen hier jederzeit hilfreich zur Seite.
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