Bauherrenmodell

Bauherrenmodelle vereinen Immobilieninvestition und steuerliche Vorteile. Beliebt sind sie in Österreich durchaus, Angebote gibt es aber nur wenige. Die Vorteile und Risiken, und was es zu beachten gilt.

Es gibt sie in Wien, Salzburg, Linz, Graz und anderswo – sogenannte Bauherrenmodelle. Noch vor Baubeginn kaufen hier potenzielle Anleger einen Anteil an einem sanierungsbedürftigen, oder neu zu bauendem Hauskomplex. Rechtlich gesehen wird jeder einzelne Anleger dabei zum Bauherrn. Auf der Baustelle selbst anrücken muss aber niemand. Die wenigen Anbieter von Bauherrenmodellen in Österreich kümmern sich jeweils um Finanzierung, Planung, Bau und Sanierung. Das Risiko des Bauherrn – etwa Zeitverzögerungen oder Kostensteigerungen – schließen sie dabei nicht aus.

So ist es durchaus sinnvoll, vor Abschluss eines Vertrags auf Referenzen und Erfahrungen des jeweiligen Anbieters zu schauen. Denn neben Mieteinnahmen, Steuervorteilen und fallweise auch Förderungen, gibt es bei derartigen Investitionen durchaus auch Risiken. Lohnt es sich also, sein Geld in ein Bauherrenmodell zu investieren?

Bauherrenmodell – was ist das eigentlich?

Beim klassischen Bauherrenmodell schließen sich mehrere Investoren – Privatpersonen oder Gesellschaften – zusammen, die eine bestehende Immobilie erwerben und damit eine Miteigentümerschaft gründen. Ziel ist es dabei, grundbücherliches Eigentum zu schaffen und damit natürlich auch Rendite zu erzielen.

Meist erwerben Investoren dabei einen Altbestand – man greift hier gerne zu Objekten der Kategorie D–, der dann mit Inanspruchnahme von Fördermitteln und steuerlichen Begünstigungen saniert und längerfristig als Einkommensquelle vermietet wird. Eigennutzung gibt es dabei keine.

Zu unterscheiden ist hierbei zwischen einer Totalsanierung und der sogenannten Sockelsanierung:

  • Totalsanierung: Hier steht das Gebäude meist leer und wird komplett saniert.
  • Sockelsanierung: Hier befinden sich bereits Mieter im Gebäude, die übernommen werden.

Seit dem Jahr 2009 gibt es in Österreich eine weitere Variante dieses Modells, das sogenannte Neubauherrenmodell. Hier sammeln potenzielle Investoren zunächst Kapital, um eine Immobilie neu zu erbauen. Unter bestimmten Voraussetzungen gibt es hierzu ebenfalls staatliche Fördermittel. Auch hier ist das Ziel die langfristige Vermietung des neuen Objekts samt entsprechender Rendite.

Vorteile des Bauherrenmodells

Klassische Immobilienfonds bergen nicht selten hohe Kosten und sind wenig transparent. Und der Kapitalbedarf für Kauf oder Bau einer eigenen Immobilie ist mittlerweile – nicht nur in Ballungsräumen – für viele unerschwinglich geworden. Hingegen können beim Bauherrenmodell auch „normale“ Investoren bei einer Eigentümergemeinschaft bereits ab wenigen zehntausend Euro Eigenmittel in eine Immobilie einsteigen. Weiters ergeben sich aus Sicht von Rendite, professionellem Management und Fördermöglichkeiten durchaus zusätzliche Vorteile:

Vorzüge des BauherrenmodellsIhr Vorteil im Detail
Möglichkeit des VorsteuerabzugsAls Teil einer Investorengemeinschaft gelten Sie als Unternehmer und sind zum Vorsteuerabzug berechtigt. Vor allem bei Neubauten äußerst rentabel, denn die Mehrwertsteuer entfällt für alle Arten von Investitionen.
Schutz vor InflationImmobilien als Sachwerte sind ein sicherer Hafen vor einer möglichen Inflation. Und auch Ihre indexierten Mieteinnahmen sind vor Preisanstiegen sicher.
Mehr Chancen, geringeres RisikoStatt Ihr gesamtes Geld in eine einzige Immobilie zu investieren, können Sie dieses als Anleger auf mehrere Objekte verteilen. Mögliche Verluste bei Einzelprojekten können so ausgeglichen werden. Größter Vorteil des Bauherrenmodells: Sie investieren Ihr Kapital in Objekte, die Ihnen als Privatanleger oft vorenthalten sind.
Professionelles ImmobilienmanagementAls Investorengemeinschaft kümmern Sie sich nicht selbst um Bau, Planung und Abwicklung des Projekts. Bis hin zur Verwaltung und Vermietung nach Bau oder Sanierung, erledigt dies eine professionelle Bauherrengesellschaft für Sie.
Steuerliche AbschreibungIm Vergleich etwa zu einer Neubauwohnung, erfolgt die Abschreibung der Investitionen deutlich schneller. Pro Jahr werden 1/15 Ihrer Bau- und Baunebenkosten abgeschrieben – vor allem bei höherem Einkommen ein deutlicher Steuervorteil für Sie. Im Idealfall locken in den ersten 15 Jahren so steuerfreie Mieteinnahmen.
Mögliche FörderungOftmals werden Bauherrenmodelle vom Land gefördert. Eine zusätzliche stabile Rendite für Sie – trotz vorgeschriebener günstigerer Mieten.
GrundbuchbesicherungDie Sicherheit des Investments wird durch einen Eintrag ins Grundbuch gewährt. Sollte es zu Zahlungsschwierigkeiten kommen, könnte das Objekt oder Teile davon verkauft und der Erlös an die Anleger ausbezahlt werden.

Tipp: Das Bauherrenmodell ist vor allem aufgrund der professionellen Abwicklung sowie steuerlicher Vorteile interessant. Einen maximalen steuerlichen Effekt erzielen Sie dann, wenn Sie sich in der höchsten Steuerstufe (50 Prozent) befinden. Je nach Art und Lage des Projekts, stehen aber durchaus weitere Vorteile im Vordergrund – etwa unterschiedliche Mieteinnahmen und staatliche Förderungen.

Nachteile des Bauherrenmodells

Wie bei jedem Investment mit Renditeanspruch, gibt es auch beim Bauherrenmodell natürlich durchaus Nachteile. Zu forderst sind solche Projekte langfristig angelegt, sollen Sie doch ein monatliches arbeitsfreies Zusatzeinkommen sichern. Ein Verkauf einzelner Eigentumsanteils ist zwar grundsätzlich möglich. Möchten Sie also Ihr Geld in ein Bauherrenmodell anlegen, sollten Sie dies von vorn herein einkalkulieren. Weiters bestehen mögliche folgende Nachteile beim Bauherrenmodell:

Nachteile des BauherrenmodellsDas Problem im Detail
Kein direktes EigentumAls Investor erwerben Sie bei einem Bauherrenmodell kein direktes Eigentum an einer Wohneinheit. Vielmehr zählt es quasi als ideelles Mieteigentum an einem Gesamtobjekt.
Gemeinschaft oder eigener BauherrGemeinsam mit vielen Investoren und relativ geringer Investitionssumme in eine Immobilie investieren – das muss nicht nur Vorteile bringen. Uneinigkeit über die weitere Verwendung oder einen späteren Verkauf des Objekts sorgen schnell für Unmut. Daher gilt: Alle Eventualitäten vorab vertraglich regeln – oder eigener Bauherr werden.
Objekt ist nicht gleich ObjektUnd: Bevor Sie als Anleger Geld investieren, sollten Sie das entsprechende Objekt persönlich inspizieren. Oft sind Zustand und Lage deutlich schlechter, als im Investmentkatalog versprochen. Höhere Sanierungskosten oder Bauverzögerungen bedeutet zusätzliches Kapital für Sie als Investor – und natürlich Einbußen bei Qualität und späteren Mieteinnahmen.

Tipp: Auch wenn derlei Nachteile nicht per se bei jedem Bauherrenmodell auftreten: Befassen Sie sich vor einem Investment intensiv mit dem jeweiligen Projekt. Wichtig sind vor allem folgende Fragen: Wer leitet das Projekt? Wann kann sich mein Investment rentieren? Wie ist der Zustand der Immobilie? Sind Lage und geplante Nutzung nachhaltig? Und wer sind meine Mitstreiter? Sind diese Fragen beantwortet, können Sie guten Gewissens in ein Bauherrenmodell investieren.

Für Bau- und Planungskosten gilt eine verkürzte Abschreibung auf 15 Jahre, Finanzierungskosten und Nebenkosten können sofort abgeschrieben werden. Dazu kommt noch die mögliche Förderung durch den Wohnfonds, die bei der Vorsorgewohnung entfällt.

Gerold Pinter, Geschäftsführer wohninvest GmbH

Mein Bauherrenmodell – Cash oder per Kredit?

Wie Sie Ihren Anteil am Bauherrenmodell erwerben, bleibt Ihnen natürlich grundsätzlich selbst überlassen. Die Frage der Finanzierung sollte jedoch – wie bei jedem Immobilienerwerb – vorab geklärt und durchgespielt werden:

Bar-Zeichnung per Cash-Mittel: Vieles spricht derzeit für die Barzeichnung der Anteile aus vorhandenen Sparmitteln. Gerade dann, wenn überschüssige Euro auf dem schlecht verzinsten Girokonto oder Sparbuch lagern. Aber auch Kapital aus Tagesgeldern, Fonds, Aktien, Anleihen oder einer reifen Lebensversicherung, können in eine solche Ertragsimmobilie umgeschichtet werden. So wird aus reinem Geldwert ein Sachwert mit grundbücherlicher Sicherheit.

Die regelmäßigen Mieteinnahmen nach Sanierung oder Fertigstellung der Immobilie bieten dann – ohne Finanzierung – laufende Zinszahlungen wie etwa bei einer Anleihe. Hinzu kommen Steuervorteile – je nach Einkommen von rund 20.000 € jährlich. Weiterer Vorteil: Ein langfristiger Werterhalt durch Inflationsschutz ist inkludiert.

Tipp: Besonders interessant ist eine Bar-Zeichnung aufgrund der steuerlichen Konstellation für Unternehmer einer GmbH. Sie können sich mit überschüssiger Liquidität per Bauherrenmodell im „neuen“ Unternehmen direkt als GmbH beteiligen. Dies schafft von Beginn an einen durchschnittlichen Nettoertrag nach Steuern – je nach Objektvariante von zwei bis vier Prozent jährlich.

Kredit-Zeichnung per Finanzierung: Bei den aktuell extrem niedrigen Kreditzinsen kann sich beim ein oder anderen Modell auch ein Investment per teilweiser Finanzierung ausgehen –also ein gezielter Einsatz von Fremdkapital bei gleichzeitiger Schonung von Eigenkapital. Investieren Sie als Investor beispielsweise in den ersten vier Jahren Eigenkapital von je 21.000 Euro pro Jahr, entstehen mögliche Abschreibungen von insgesamt 41.100 Euro – bei einem persönlichen Steuersatz von 50 Prozent sparen Sie so gut 20.000 € an Steuern. In den Folgejahren – mit einer Finanzierungsphase beispielsweise von 15 Jahren zu günstigen Fixzinsen – stehen Ihnen als Investor bereits Ihre Anteile an den Mieteinnahmen sowie mögliche Förderungen zur Verfügung. Das Land Wien beispielsweise fördert rund 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten durch ein einprozentiges Fixzinsdarlehen bzw. durch laufende Zuschüsse. Nur noch der meist geringe monatliche Restbetrag muss dann durch regelmäßige Zahlungen aufgebracht werden.

Tipp: Die Finanzierung kann individuell auf Sie als Investoren abgestimmt werden, der Fixzins ist über die gesamte Laufzeit gesichert. Sondertilgungen oder eine komplette vorzeitige Rückzahlung sind ebenso problemlos möglich. Gute Rendite auf das eingesetzte Netto-Kapital samt sicherer günstiger Finanzierung – ein mögliches Modell, vor allem für Konsumenten mit einem Höchststeuersatz von 50 Prozent.

Anteile verkaufen – geht das so einfach?

Eine Frage, die sich viele Interessenten eines Bauherrenmodels stellen: Was ist, wenn ich meine Anteile verkaufen möchte oder muss? Die ehrliche Antwort lautet: Dies ist ohne weiteres nicht so einfach möglich. Zum einen sind Bauherrenmodelle langfristige Investments, die sich erst über Jahrzehnte hinweg samt Steuervorteilen wirklich lohnen. Weiters gilt es die vertraglichen Rahmenbedingungen hierzu innerhalb der Investorengemeinschaft, möglichst vorab, genau zu beleuchten – schließlich sind Sie kein Alleininvestor. Zudem gibt es in Österreich – bislang – keinen wirklich etablierten Sekundärmarkt, vergleichbar von Eigentumswohnungen oder Häusern, an dem solche Anteile von Bauherrenmodellen gehandelt werden. Als Anleger bleibt da im Fall der Fälle meist nur die selbstständige Suche nach einem neuen geeigneten Käufer. Eine rentable Preisfindung dürfte hier schwierig werden und ist keinesfalls garantiert.

Tipp: Zum Verkauf eigener Anteile an einem Bauherrenmodell sollten Konsumenten unbedingt vorab einen unabhängigen Berater hinzuziehen. Erfahrene und gut strukturierte Netzwerke sind bei Verkauf und Vermittlung durchaus behilflich, oder übernehmen vom etwaigen Verkäufer selbst Anteile.

Anbieter für Bauherrenmodelle in Österreich

In Österreich gibt es mehrere Unternehmen, die Investitionen in Bauherrenmodelle ermöglichen. Als besonders erfahren und spezialisiert gelten traditionsreiche Anbieter wie beispielsweise ifa AG, Premium Immobilien AG oder wohninvest GmbH aus Wien. Sie verwalten mittlerweile Dutzende Projekte in ganz Österreich, und sind seit vielen Jahren Ansprechpartner – sowohl für Investoren als auch für spätere Mieter. Deren Erfahrung zeigt, dass die meisten Anleger noch immer investiert sind und ihre Mieteinnahmen insbesondere als Zusatzpension sehen. Dennoch nimmt sich der Markt für Hausanteile bislang eher klein aus, und ist bei Angebot und Nachfrage keinesfalls mit dem Markt für Eigentumswohnungen vergleichbar.

Fazit zum Bauherrenmodell

Bauherrenmodell ja oder nein? Oder doch lieber eine Vorsorgewohnung? Solche Fragen lassen sich nicht pauschal beantworten. Vielmehr kommt es auf Ihre individuellen Gegebenheiten als Anleger sowie des jeweiligen Objektes an. Rentabel ist solch eine Investition aufgrund steuerlicher Vorteile. Vor allem dann, wenn Sie als potenzieller Anleger mit Ihrem laufenden Einkommen unter der Knute des Fiskus mit einer 50prozentigen Steuerprogression leiden – zumindest in der ersten Investitionsphase von drei bis vier Jahren.

Weitere wichtige Voraussetzung: Als Investor sollten Sie einen möglichst langfristigen Anlagehorizont von mindestens 15 bis 20 Jahren mitbringen. Denn ein latenter Exit-Druck mit permanenter Verkaufsoption der Miteigentumsanteile vor dem Totalgewinnüberschuss, kann alle Steuervorteile wieder zunichtemachen – und sogar steuerlich schädlich sein. Wirtschaftlich am sinnvollsten erscheint das Modell etwa für einen 50-jährigen Anleger, der noch 15 bis 20 Jahre so viel verdient, dass er in der höchsten Progressionsstufe ist und dann in Pension geht – und von weiteren Mietzahlungen im Alter profitieren kann.

Ungeachtet etwaiger Steuervorteile gilt: Sinnvoll erscheint ein derartiges Investment durchaus, betrachtet man sich im gegenwärtigen Umfeld alternative Möglichkeiten. Als nachhaltiges Familiensilber samt fixer Mieteinnahmen, laufen viele Bauherrenmodelle in Österreich nicht selten bereits in zweiter oder dritter Generation – mit Erfolg.


Alexander Senger ist Geschäftsführer und verantwortet die Online-Marketing von CAPITALO und begleitet unsere Social Media und PR-Arbeit in seinem Alltag. Seit 2008 schreibt er über spannende Themen für Finanz-Channels und Vergleichsportale.

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