Wie viel Haus kann ich mir leisten?

In diesem Ratgeber zeigen wir dir, wie du dein Budget Schritt für Schritt berechnest – mit konkreten Faustformeln, aktuellen Beispielrechnungen und den Vergabestandards, die Banken in Österreich auch 2026 weiterhin anwenden. Wenn du es genauer wissen willst, nutze im Anschluss unseren Baufinanzierungsrechner.

Dein Budget berechnen: Die 3-Schritte-Methode

Den maximalen Kaufpreis für deine Immobilie kannst du mit drei einfachen Schritten ermitteln. Das Prinzip: Von deinem Einkommen zur monatlichen Rate, von der Rate zum Kreditbetrag, und vom Kreditbetrag zum leistbaren Kaufpreis.

Schritt 1: Haushaltsrechnung aufstellen

Bevor du mit Faustformeln rechnest, brauchst du einen ehrlichen Überblick über deine monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Liste alles auf, was jeden Monat rein- und rausgeht:

Einnahmen:

• Nettolohn (inkl. anteiliges 13. und 14. Gehalt)
• Regelmäßige Nebeneinkünfte
• Kindergeld, Beihilfen

Ausgaben:

• Lebensmittel und Haushalt
• Versicherungen
• Auto, Mobilität
• Freizeit, Abos, Urlaub
• Bestehende Kredite oder Leasingraten
• Alles, was regelmäßig vom Konto abgeht

Die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben ist dein frei verfügbares Einkommen. Allerdings solltest du davon einen Puffer von 10–15 % für Unvorhergesehenes abziehen. Der Rest ist der Betrag, den du monatlich für eine Kreditrate aufbringen kannst.

Schritt 2: Maximale Monatsrate bestimmen

Grundsätzlich gilt: Banken in Österreich akzeptieren eine maximale Schuldendienstquote von 40 % deines Nettohaushaltseinkommens. Das bedeutet: Alle Kreditraten zusammen – inklusive Wohnkredit, Autokredit, Kreditkarte – dürfen nicht mehr als 40 % deines Nettoeinkommens ausmachen.

In der Praxis empfehlen wir, eher mit 35 % zu rechnen. So bleibt dir genügend Spielraum für laufende Kosten als Eigentümer und für unerwartete Ausgaben.

Schritt 3: Vom Kreditbetrag zum Kaufpreis

Wenn du deine maximale Monatsrate kennst, kannst du daraus den maximalen Kreditbetrag ableiten. Dazu addierst du dein Eigenkapital und ziehst die Nebenkosten ab – schon hast du den maximalen Kaufpreis deiner Immobilie.

Die Formel:

Maximaler Kaufpreis = (Kreditbetrag + Eigenkapital) / (1 + Nebenkostenfaktor)

Klingt abstrakt? Die folgenden Faustformeln und Beispielrechnungen machen es greifbar.

Die wichtigsten Faustformeln für den Hauskauf

Damit du schnell einschätzen kannst, in welchem Rahmen du dich bewegst, gibt es bewährte Faustformeln:

Faustformel 1 – Maximale Monatsrate:
Nettoeinkommen x 35–40 % = maximale Kreditrate

Faustformel 2 – Maximaler Kreditbetrag:
Die Monatsrate multiplizierst du mit einem Faktor, der von Zinssatz und Laufzeit abhängt. Bei den aktuellen Bauzinsen ergeben sich folgende Faktoren:

Lesebeispiel: Bei 3 % Zinsen und 30 Jahren Laufzeit kannst du deine maximale Monatsrate mit 260 multiplizieren, um den ungefähren Kreditbetrag zu erhalten.

Faustformel 3 – Kaufpreis aus Eigenkapital:
Eigenkapital / 0,28 = ungefährer maximaler Kaufpreis (bei 20 % EK-Quote + ca. 8 % Nebenkosten)

Beispielrechnung: So viel Haus ist mit 4.000 EUR netto drin

Schauen wir uns an, wie die Rechnung für einen typischen österreichischen Haushalt konkret aussieht:

Ausgangslage:

• Haushaltsnettoeinkommen: 4.000 EUR/Monat
• Vorhandenes Eigenkapital: 80.000 EUR
• Keine bestehenden Kredite

Schritt 1 – Maximale Rate (35 %):
4.000 EUR x 0,35 = 1.400 EUR/Monat

Schritt 2 – Maximaler Kreditbetrag:
Bei 3 % Fixzins und 30 Jahren Laufzeit (Faktor 260):
1.400 EUR x 260 = 364.000 EUR Kreditbetrag

Schritt 3 – Gesamtbudget und Kaufpreis:
364.000 EUR (Kredit) + 80.000 EUR (Eigenkapital) = 444.000 EUR Gesamtbudget
Abzüglich ca. 8 % Nebenkosten (mit aktueller Gebührenbefreiung):
444.000 EUR / 1,08 = ca. 411.000 EUR maximaler Kaufpreis

Zweites Beispiel: Single mit 2.800 EUR netto

• Nettoeinkommen: 2.800 EUR/Monat
• Eigenkapital: 40.000 EUR
• Maximale Rate (35 %): 980 EUR
• Kreditbetrag (3 %, 30 Jahre): 980 x 260 = 254.800 EUR
• Gesamtbudget: 254.800 + 40.000 = 294.800 EUR
• Kaufpreis (abzgl. 8 % NK): ca. 273.000 EUR

Für einen Single-Haushalt mit 2.800 EUR netto ist also eine Immobilie bis rund 270.000 EUR realistisch.

Vergabestandards: Was Banken heute verlangen

Die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Allerdings hat die FMA (Finanzmarktaufsicht) in einem Rundschreiben vom 26. Juni 2025 empfohlen, die drei Kernstandards weiterhin als Leitlinie anzuwenden. In der Praxis halten sich die meisten Banken daran:

Das FMSG (Finanzmarktstabilitätsgremium) überwacht die Einhaltung dieser Standards. Liegt der Anteil der Abweichungen bei einer Bank über 20 %, nimmt die FMA eine individuelle Beurteilung vor. Das bedeutet: Vereinzelte Ausnahmen sind möglich, aber die Regeln gelten de facto weiter.

Mehr Details findest du in unserem Ratgeber zur KIM-Verordnung.

Eigenkapital: Was zählt dazu und wie viel brauchst du?

Mindestens 20 % des Kaufpreises solltest du als Eigenkapital mitbringen. Dazu kommen die Nebenkosten, die du ebenfalls aus eigener Tasche bezahlen solltest. In Summe bedeutet das: Plane mit rund 25–30 % des Gesamtbudgets als Eigenkapital.

Was zählt alles zum Eigenkapital?

• Sparguthaben auf Konten oder Sparbüchern
• Bausparvertrag – ein klassischer Baustein in Österreich
• Wertpapiere (Aktien, Fonds, ETFs)
• Erbschaft oder Schenkung – häufig der größte Posten
• Eigenleistung (Muskelhypothek) – Eigenarbeit am Bau, die Banken bis zu einem gewissen Grad anerkennen
• Lebensversicherungen (Rückkaufswert)

Nebenkosten nicht vergessen: So viel kommt zum Kaufpreis dazu

Viele Käufer unterschätzen die Nebenkosten beim Hauskauf. Diese musst du zusätzlich zum Kaufpreis einplanen:

Ohne Makler liegen die Nebenkosten aktuell bei rund 5 % (statt der üblichen 7 %). Eine detaillierte Aufstellung findest du im Ratgeber Nebenkosten beim Hauskauf.

Laufende Kosten als Eigentümer: Das wird oft vergessen

Bei der Frage „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ denken viele nur an die Kreditrate. Doch als Eigentümer kommen monatliche Kosten dazu, die du einkalkulieren musst:

Was kannst du tun, um dir mehr leisten zu können?

Wenn dein Budget knapp ausfällt, gibt es mehrere Stellschrauben:

1. Wohnbauförderung nutzen: Jedes Bundesland bietet eigene Förderungen – von zinsgünstigen Landesdarlehen bis zu Einmalzuschüssen. Das kann dein Budget um 20.000–80.000 EUR verbessern. Details findest du in unserem Wohnbauförderungs-Überblick.
2. Fixzins sichern: Aktuell sind Fixzinsen teilweise günstiger als variable Zinsen. Ein 35-Jahres-Fixzins ist ab 2,37 % effektiv zu bekommen – das gibt dir Planungssicherheit und einen niedrigen Zinssatz zugleich.
3. Eigenleistung einbringen: Wenn du handwerklich geschickt bist, kannst du durch Eigenleistung (Muskelhypothek) den Finanzierungsbedarf senken. Banken erkennen das in der Regel bis zu einem gewissen Betrag an.
4. Längere Laufzeit wählen: Eine Laufzeit von 30 statt 25 Jahren senkt die monatliche Rate deutlich. Allerdings zahlst du über die Gesamtlaufzeit mehr Zinsen.
5. Zu zweit finanzieren: Doppelverdiener-Haushalte haben deutlich mehr Spielraum. Das gemeinsame Einkommen erhöht den maximalen Kreditbetrag erheblich.
6. Baufinanzierung vergleichen: Die Zinsen variieren zwischen den Banken deutlich. Ein Baufinanzierungsvergleich kann dir bei identischem Kreditbetrag mehrere tausend Euro über die Laufzeit sparen.