Grundbuchgebühren Österreich: Was dich der Grundbucheintrag wirklich kostet

Welche Grundbuchgebühren fallen an?

Du kaufst eine Wohnung oder ein Haus in Österreich? Dann kommen neben dem Kaufpreis einige Nebenkosten auf dich zu – und die Grundbuchgebühren gehören zu den größten Posten. Viele unterschätzen diese Kosten, obwohl sie schnell mehrere tausend Euro ausmachen können.

Die gute Nachricht: Aktuell gibt es eine temporäre Gebührenbefreiung, die dir bis zu 6.000 EUR ersparen kann. Was genau du zahlen musst, wie du die Befreiung nutzt und worauf du achten solltest, erfährst du in diesem Ratgeber.

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Beim Immobilienkauf in Österreich fallen mehrere Grundbuchgebühren an. Die Höhe richtet sich nach der Art der Eintragung und der Bemessungsgrundlage. Das Gerichtsgebührengesetz (GGG) regelt die genauen Sätze.

Hier die vollständige Übersicht:

Eigentumsrecht: 1,1 % vom Kaufpreis

Die Eintragung des Eigentumsrechts – also die sogenannte Einverleibung – kostet 1,1 % des Kaufpreises. Das ist die Gebühr dafür, dass du als neuer Eigentümer im B-Blatt des Grundbuchs eingetragen wirst.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 EUR sind das 3.300 EUR. Bei 500.000 EUR bereits 5.500 EUR.

Pfandrecht: 1,2 % der Kreditsumme

Finanzierst du den Kauf über einen Hypothekarkredit, verlangt die Bank eine Sicherheit: das Pfandrecht im Grundbuch (C-Blatt). Die Eintragung kostet 1,2 % der Pfandbestellungssumme.

Wichtig: Die Pfandbestellungssumme ist oft höher als die reine Kreditsumme, weil die Bank einen Aufschlag für Zinsen und Nebenkosten einkalkuliert. Achte darauf, dass die Summe nicht unnötig hoch angesetzt wird.

Eingabegebühr: 47 oder 66 EUR

Für das Grundbuchsgesuch selbst zahlst du eine pauschale Eingabegebühr. Bei elektronischer Einreichung durch deinen Notar oder Rechtsanwalt beträgt sie 47 EUR, bei Einreichung auf Papier 66 EUR. In der Praxis wird heute fast immer elektronisch eingereicht.

Sonderfall: Erbschaft und Schenkung

Bei unentgeltlichem Erwerb (Erbschaft, Schenkung) gelten reduzierte Bemessungsgrundlagen. Die Grundbuchgebühr beträgt dann 1,1 % von mindestens dem dreifachen Einheitswert, höchstens aber 30 % des Verkehrswerts. Das macht die Gebühren im familiären Umfeld deutlich günstiger.

Beispielrechnung: So berechnest du die Grundbuchgebühren

Zahlen sagen mehr als Theorie. Hier drei typische Szenarien:

Beispiel 1: Reguläre Gebühren (ohne Befreiung)

Ausgangslage: Kaufpreis 300.000 EUR, Kredit 240.000 EUR

Beispiel 2: Mit Gebührenbefreiung (Kaufpreis bis 500.000 EUR)

Ausgangslage: Gleicher Fall – aber Antrag zwischen 1.7.2024 und 30.6.2026

Deine Ersparnis: 6.180 EUR 💰

Beispiel 3: Teilbefreiung (Kaufpreis über 500.000 EUR)

Ausgangslage: Kaufpreis 600.000 EUR, Kredit 480.000 EUR

Grundsätzlich gilt: Je näher dein Kaufpreis an der 500.000 EUR-Grenze liegt, desto mehr profitierst du von der Befreiung. Liegt er über 2.000.000 EUR, gibt es keine Befreiung.

Gebührenbefreiung 2024–2026: So sparst du tausende Euro

Seit dem 1. Juli 2024 gilt in Österreich eine temporäre Befreiung von der Grundbucheintragungsgebühr und der Pfandrechtseintragungsgebühr. Das Bundesministerium für Justiz (BMJ) hat die Maßnahme als Entlastung für Eigenheimkäufer eingeführt.

Voraussetzungen auf einen Blick

Damit du die Befreiung nutzen kannst, müssen alle dieser Bedingungen erfüllt sein:

• ✅ Kaufvertrag nach dem 31.03.2024 abgeschlossen
• ✅ Grundbuchsantrag zwischen 1.7.2024 und 30.6.2026 eingebracht
• ✅ Dringendes Wohnbedürfnis: Du nutzt die Immobilie als Hauptwohnsitz
• ✅ Entgeltlicher Erwerb: Kein Erbe, keine Schenkung
• ✅ Kaufpreis maximal 2.000.000 EUR (sonst keine Befreiung)

Was bedeutet dringendes Wohnbedürfnis?

Du musst nachweisen, dass du die Immobilie als deine Hauptwohnung nutzt und dafür deine bisherige Wohnung aufgibst. Der Nachweis erfolgt beim Bezirksgericht – entweder gleichzeitig mit dem Grundbuchsantrag (wenn du schon eingezogen bist) oder spätestens 3 Monate nach Bezug, in jedem Fall aber innerhalb von 5 Jahren nach der Eintragung.

Die Wertgrenzen im Detail

Achtung: Nachträglicher Wegfall

Die Befreiung kann rückwirkend entfallen, wenn du innerhalb von 5 Jahren nach der Eintragung:

• das Eigentumsrecht aufgibst (z.B. Verkauf)
• das dringende Wohnbedürfnis nicht mehr besteht (z.B. Vermietung)

In diesem Fall musst du die ersparten Gebühren nachzahlen. Prüfe also gut, ob du langfristig in der Immobilie wohnen wirst.

👉 Hol dir auch Infos zur Wohnbauförderung, die in manchen Bundesländern zusätzliche Gebührenbefreiungen ermöglicht.

Was steht im Grundbuch? A-Blatt, B-Blatt und C-Blatt erklärt

Das Grundbuch wird in Österreich beim Bezirksgericht geführt. Jede Liegenschaft hat eine eigene Grundbucheinlage, die aus drei Teilen besteht:

Vor jedem Immobilienkauf solltest du einen Grundbuchauszug anfordern. Damit prüfst du, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist, ob Hypotheken auf der Immobilie lasten und ob Dienstbarkeiten bestehen (z.B. ein Wegerecht für den Nachbarn).

Was kostet ein Grundbuchauszug? Die elektronische Grundbuchsabfrage kostet etwa 15 EUR. Du kannst sie online über die Verrechnungsstellen der Justiz beziehen oder über deinen Notar bzw. Rechtsanwalt anfordern.

So läuft die Grundbucheintragung ab

Der Ablauf einer Grundbucheintragung folgt einem klaren Schema:

1. Kaufvertrag abschließen – beim Notar oder Rechtsanwalt
2. Unterschriften beglaubigen lassen (notariell oder gerichtlich)
3. Grundbuchsgesuch einreichen – durch deinen Notar/Rechtsanwalt beim zuständigen Bezirksgericht
4. Bezirksgericht prüft den Antrag (Bewilligungsbeschluss)
5. Eintragung im Grundbuch – du bist offiziell Eigentümer

Die Bearbeitungszeit variiert je nach Bezirksgericht. Rechne mit 2 bis 6 Wochen. In Ballungszentren wie Wien kann es auch etwas länger dauern.

Wichtig: Zwischen Vertragsabschluss und Eintragung bist du noch nicht Eigentümer. Um dich in dieser Übergangszeit abzusichern, kannst du eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung beantragen. Diese reserviert deinen Platz im Grundbuch und kostet ebenfalls 1,1 % – wird aber auf die spätere Eintragungsgebühr angerechnet.

Pfandrecht löschen: Was du nach der Kredittilgung tun musst

Hast du deinen Hypothekarkredit vollständig zurückgezahlt, bleibt das Pfandrecht nicht automatisch aus dem Grundbuch gelöscht. Du musst aktiv werden:

1. Löschungsquittung anfordern – von deiner Bank (nach vollständiger Tilgung)
2. Löschungsantrag stellen – beim zuständigen Bezirksgericht
3. Kosten: 16 EUR Löschungsgebühr + 47 EUR Eingabegebühr = 63 EUR

Dieser Schritt ist wichtig. Denn solange ein Pfandrecht im C-Blatt steht, kann das bei einem späteren Verkauf oder einer neuen Finanzierung zu Problemen führen. Die Bank könnte theoretisch noch Ansprüche geltend machen – auch wenn der Kredit längst getilgt ist.

5 Tipps, um bei Grundbuchgebühren zu sparen

1. Gebührenbefreiung nutzen: Wenn du bis 30.06.2026 kaufst und die Voraussetzungen erfüllst, sparst du dir Eigentumsrecht- und Pfandrechtgebühren bis 500.000 EUR Kaufpreis.
2. Pfandbestellungssumme prüfen: Manche Banken setzen die Pfandbestellungssumme 10–20 % über dem Kreditbetrag an. Frag nach, ob eine niedrigere Summe möglich ist – das senkt die 1,2 % Gebühr.
3. Elektronisch einreichen: Dein Notar oder Rechtsanwalt sollte den Antrag elektronisch stellen (47 EUR statt 66 EUR).
4. Wohnbauförderung prüfen: In manchen Bundesländern kann die Wohnbauförderung zusätzliche Gebührenbefreiungen bringen. Informiere dich bei deiner Landesregierung.
5. Eigenkapital aufbauen: Je mehr Eigenkapital du mitbringst, desto niedriger ist die Kreditsumme – und damit die Pfandrechtgebühr.

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