Grunderwerbsteuer Österreich 2026: Höhe, Berechnung & Stufentarif

Grunderwerbsteuer in Österreich: Was du als Käufer wissen musst

Grunderwerbsteuer in Österreich: Was du als Käufer wissen musst

Wer in Österreich ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kauft, zahlt Grunderwerbsteuer (GrESt). Diese Steuer fällt bei jedem Eigentümerwechsel an – egal ob Kauf, Schenkung oder Erbschaft. Sie zählt zu den größten Positionen bei den Nebenkosten beim Hauskauf und sollte von Anfang an in deine Finanzplanung einfließen.

Grundsätzlich gilt: Beim regulären Kauf beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5% des Kaufpreises. Bei einer Immobilie um 350.000 EUR sind das 12.250 EUR – ein Betrag, den du bei der Baufinanzierung unbedingt einkalkulieren solltest. Laut Bundesministerium für Finanzen (BMF) ist die Grunderwerbsteuer in Österreich seit der Reform 2016 in ihrer heutigen Form geregelt.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Höhe hängt davon ab, ob du die Immobilie kaufst (entgeltlich) oder geschenkt bekommst bzw. erbst (unentgeltlich). Je nach Erwerbsart gelten unterschiedliche Steuersätze.

Regelsatz beim Kauf: 3,5%

Beim klassischen Immobilienkauf beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5% der Gegenleistung – also des Kaufpreises. Dazu zählt alles, was du dem Verkäufer für die Immobilie bezahlst, einschließlich übernommener Verbindlichkeiten.

Berechnungsbeispiele für typische Kaufpreise:

Die Formel ist einfach: Kaufpreis × 0,035 = Grunderwerbsteuer. Bei einem Haus um 400.000 EUR zahlst du also 14.000 EUR an das Finanzamt.

Stufentarif bei Erbschaft, Schenkung & Familienkreis

Erhältst du eine Immobilie unentgeltlich – etwa durch Erbschaft oder Schenkung – oder wird sie innerhalb des begünstigten Familienkreises übertragen, kommt der günstigere Stufentarif nach § 7 GrEStG zum Einsatz. Die Bemessungsgrundlage ist hierbei der Grundstückswert, nicht der Kaufpreis.

Stufentarif im Überblick (Stand 2026):

Was aber bedeutet das in der Praxis? Nehmen wir an, du erbst ein Haus mit einem Grundstückswert von 500.000 EUR:

• 250.000 EUR × 0,5% = 1.250 EUR
• 150.000 EUR × 2,0% = 3.000 EUR
• 100.000 EUR × 3,5% = 3.500 EUR
• Gesamt: 7.750 EUR (effektiver Satz: 1,55%)

Zum Vergleich: Würdest du dieselbe Immobilie regulär kaufen, wären es 17.500 EUR (3,5% × 500.000 EUR). Der Stufentarif spart dir in diesem Beispiel also 9.750 EUR.

Wer gehört zum begünstigten Familienkreis?

Der Stufentarif gilt laut § 26a GGG für Übertragungen zwischen:

• Ehegatten und eingetragenen Partnern
• Lebensgefährten (mit gemeinsamem Haushalt oder ehemals gemeinsamem Haushalt)
• Eltern und Kindern (auch Stief-, Adoptiv- und Enkelkinder)
• Verwandten und Verschwägerten in gerader Linie (z. B. Schwiegerkinder)
• Geschwistern, Nichten und Neffen

Land- und Forstwirtschaft: 2% Sondersatz

Für die Übertragung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken innerhalb des Familienverbandes gilt ein begünstigter Steuersatz von 2%. Die Bemessungsgrundlage ist hierbei der Einheitswert – nicht der Verkehrswert. Der Freibetrag beträgt 365.000 EUR.

Bemessungsgrundlage: Kaufpreis oder Grundstückswert?

Die Bemessungsgrundlage bestimmt, wovon die Steuer berechnet wird. Je nach Erwerbsart ist das unterschiedlich.

Entgeltlicher Erwerb: Der Kaufpreis zählt

Beim Kauf ist die Gegenleistung (= der Kaufpreis) die Bemessungsgrundlage. Dazu gehört alles, was der Käufer aufwendet: Kaufpreis, übernommene Schulden, sonstige Leistungen. Die Grunderwerbsteuer wird also direkt vom vereinbarten Kaufpreis berechnet.

Unentgeltlicher Erwerb: Der Grundstückswert zählt

Bei Erbschaft, Schenkung oder Übertragung im Familienkreis wird der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage herangezogen. Dieser lässt sich auf drei Wegen ermitteln – du hast Wahlfreiheit:

1. Pauschalwertmodell: Ein standardisiertes Verfahren, das Bodenwert und Gebäudewert getrennt berechnet. Das BMF stellt dafür einen Online-Rechner zur Verfügung.
2. Immobilienpreisspiegel: Basiert auf den Durchschnittspreisen der Statistik Austria. Der Grundstückswert beträgt 71,25% des so ermittelten Werts (also ein Abschlag von 28,75%).
3. Nachgewiesener niedrigerer Verkehrswert: Wenn du nachweisen kannst, dass der tatsächliche Wert niedriger liegt – etwa durch ein Gutachten oder vergleichbare Kaufpreise –, kannst du diesen ansetzen.

Befreiungen und Freibeträge

Nicht jeder Grunderwerb löst eine Steuerpflicht aus. Das Grunderwerbsteuergesetz kennt mehrere Befreiungen:

Ebenso gibt es eine Befreiung bei der Realteilung, wenn der Wert des Teilgrundstücks dem bisherigen Miteigentumsanteil entspricht.

Grunderwerbsteuer als Teil der Nebenkosten

Die Grunderwerbsteuer ist nur eine von mehreren Nebenkostenpositionen beim Immobilienkauf. Insgesamt solltest du 10–12% des Kaufpreises für Nebenkosten einplanen.

Allein die Grunderwerbsteuer und die Grundbuchgebühren machen zusammen 4,6% des Kaufpreises aus. Bei einer Immobilie um 400.000 EUR sind das 18.400 EUR, die du zusätzlich zum Kaufpreis aufbringen musst. Daher lohnt es sich, die Nebenkosten bei der Baufinanzierung von Anfang an mitzuberechnen.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer und wann?

Laut Gesetz sind beide Vertragsparteien – Käufer und Verkäufer – Steuerschuldner (Gesamtschuldner). In der Praxis übernimmt allerdings fast immer der Käufer die Grunderwerbsteuer. Das wird üblicherweise im Kaufvertrag so vereinbart.

So läuft die Zahlung ab:

Du musst dich also nicht selbst ans Finanzamt wenden – dein Notar oder Rechtsanwalt erledigt die Berechnung und Abführung für dich. Die Kosten dafür sind in seinen Honorarsätzen enthalten.

3 Tipps, um bei der Grunderwerbsteuer zu sparen

Auch wenn die Grunderwerbsteuer gesetzlich festgelegt ist, gibt es Spielräume:

1. Stufentarif bei Familienübertragungen nutzen
Wenn du eine Immobilie von Familienmitgliedern erwirbst, prüfe, ob der Stufentarif anwendbar ist. Bei einem Grundstückswert von 500.000 EUR sparst du im Vergleich zum Regelsatz 9.750 EUR.

2. Grundstückswert-Ermittlung vergleichen
Bei unentgeltlichem Erwerb hast du Wahlfreiheit zwischen drei Methoden. Je nach Immobilie kann der Unterschied mehrere tausend Euro ausmachen. Lass dir die Varianten vom Steuerberater durchrechnen.

3. Nebenkosten in die Baufinanzierung einplanen
Die Grunderwerbsteuer plus alle weiteren Nebenkosten summieren sich auf 10–12% des Kaufpreises. Nutze den Baufinanzierungsrechner, um diese Kosten von Anfang an in deine Finanzierung einzurechnen. Einige Banken finanzieren die Nebenkosten mit – allerdings zu höheren Zinsen.