KIM-Verordnung Österreich: Was du 2026 wissen musst

Kurz & knapp: Die KIM-Verordnung regulierte von August 2022 bis Juni 2025 die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten in Österreich. Drei Kernregeln galten: mindestens 10 % Eigenmittel, maximal 40 % Schuldendienstquote und höchstens 35 Jahre Laufzeit. Seit 1. Juli 2025 ist die KIM-VO ausgelaufen. Die FMA hat ein nicht-bindendes Rundschreiben veröffentlicht, das die gleichen Standards als Orientierung beibehält. Stand: Feber 2026

Du planst einen Immobilienkauf und stößt immer wieder auf den Begriff KIM-Verordnung? Dann bist du hier richtig. Die KIM-VO hat von 2022 bis 2025 die Spielregeln für Wohnkredite in Österreich grundlegend verändert. Auch wenn sie mittlerweile ausgelaufen ist, wirken ihre Regeln in der Praxis weiter.

Hier erfährst du, was die KIM-Verordnung war, welche drei Kernregeln galten, warum sie ausgelaufen ist und was das heute für deinen Immobilienkredit bedeutet.

Was ist die KIM-Verordnung?

Die KIM-Verordnung (vollständiger Name: Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung, kurz KIM-V oder KIM-VO) war eine österreichische Verordnung, die die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten reguliert hat. Sie wurde von der Finanzmarktaufsicht (FMA) auf Empfehlung des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) erlassen.

Die wichtigsten Eckdaten:

• Rechtsgrundlage: § 23h Abs. 2 Bankwesengesetz (BWG)
• In Kraft: 1. August 2022
• Ausgelaufen: 30. Juni 2025
• Geltungsbereich: Alle Banken mit Sitz in Österreich sowie österreichische Filialen ausländischer Kreditinstitute

Der Hintergrund: Zwischen 2015 und 2022 haben sich die Immobilienpreise in Österreich annähernd verdoppelt, während die Löhne nur um rund 50 % gestiegen sind. Das Ergebnis war eine wachsende Kluft zwischen Einkommen und Immobilienpreisen. Internationale Institutionen wie der Europäische Ausschuss für Systemrisiken (ESRB) und der Internationale Währungsfonds (IWF) warnten wiederholt vor den Risiken.

Trotz früherer Empfehlungen des FMSG an die Banken, vorsichtiger bei der Kreditvergabe zu sein, änderte sich wenig. Daher wurde 2022 die KIM-Verordnung als verbindliche Regelung eingeführt.

Die 3 Kernregeln der KIM-Verordnung

Die KIM-VO hat drei klare Grenzen für neue Wohnimmobilienkredite festgelegt. Diese waren in § 4 der Verordnung geregelt:

1. Beleihungsquote: Mindestens 10 % Eigenmittel

Maximal 90 % des Immobilienwerts durften über einen Kredit finanziert werden. Das bedeutet: Mindestens 10 % des Kaufpreises mussten als Eigenkapital vorhanden sein.

In der Praxis brauchtest du allerdings deutlich mehr. Denn die Nebenkosten eines Immobilienkaufs (Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren, Notar, Makler) liegen in Österreich bei etwa 8-12 % des Kaufpreises. Die mussten zusätzlich aus Eigenmitteln gedeckt werden.

Beispielrechnung:

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital du mitbringst, desto bessere Konditionen bekommst du von der Bank.

2. Schuldendienstquote: Maximal 40 % des Nettoeinkommens

Die monatlichen Rückzahlungen für alle Kredite (nicht nur den Wohnkredit, sondern auch Autokredit, Konsumkredit, Kreditkartenrahmen etc.) durften maximal 40 % des verfügbaren Netto-Haushaltseinkommens ausmachen.

Beispielrechnung:

Hierbei ist entscheidend: Wenn du bereits einen Autokredit mit 300 EUR pro Monat hast, reduziert sich die verfügbare Rate für den Wohnkredit entsprechend. Bei 3.000 EUR netto wären das dann nur noch 900 EUR statt 1.200 EUR.

3. Maximale Laufzeit: 35 Jahre

Die Kreditlaufzeit durfte 35 Jahre nicht überschreiten. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass Kreditnehmer ihren Kredit noch während des Erwerbslebens zurückzahlen und nicht mit Schulden in die Pension gehen.

Verlängerungen der Laufzeit über 35 Jahre hinaus waren ebenfalls nicht erlaubt.

Die 3 Regeln auf einen Blick

Welche Ausnahmen gab es?

Die KIM-Verordnung war streng, aber nicht starr. Es gab zwei wichtige Ausnahmen:

1. Institutsbezogenes Ausnahmekontingent (§ 6 KIM-V)

Jede Bank durfte bei bis zu 20 % ihres Neugeschäftsvolumens eine oder mehrere der drei Grenzen überschreiten. Dieses Kontingent gab den Banken Spielraum für Kreditnehmer, die knapp an einer Grenze lagen, aber ansonsten kreditwürdig waren.

2. Bagatellgrenze (§ 9 KIM-V)

Finanzierungen mit einer Gesamtverschuldung unter 40.000 EUR waren komplett von der KIM-VO ausgenommen. Das betraf vor allem kleine Renovierungskredite.

Die Praxis zeigt: Die meisten Banken haben ihr Ausnahmekontingent bei weitem nicht ausgeschöpft. Laut Daten der Oesterreichischen Nationalbank nutzten rund 62 % der Banken weniger als die Hälfte ihres Kontingents. Insgesamt blieben rund 500 Millionen EUR an Ausnahme-Volumen ungenutzt (Stand: 1. Halbjahr 2024). Das deutet darauf hin, dass nicht die KIM-VO selbst, sondern vor allem die gestiegenen Zinsen der Hauptgrund für weniger Kreditvergaben waren.

Warum ist die KIM-Verordnung ausgelaufen?

Die KIM-VO war von Anfang an auf drei Jahre befristet (August 2022 bis Juni 2025). Ob sie verlängert wird, war bis zuletzt Gegenstand einer heftigen Debatte:

Für eine Verlängerung sprachen sich OeNB und FMA aus. Ihr Argument: Die Verordnung hat funktioniert. Der Anteil "nachhaltiger" Kredite (die alle drei Grenzen einhalten) stieg von 12 % im 1. Halbjahr 2022 auf 84 % im 1. Halbjahr 2024. Die Quote notleidender Kredite (NPL-Rate) blieb stabil bei rund 1,1 %.

Gegen eine Verlängerung waren die Immobilienwirtschaft, Baubranche und Teile der Banken. Ihre Argumente: Die KIM-VO habe jungen Familien und Erstkäufern den Zugang zu Eigentum erschwert. Rund 400 Immobilienfirmen hätten zwischen 2022 und 2024 den Markt verlassen. Die Neubautätigkeit sei deutlich eingebrochen.

Am Ende lief die KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 wie geplant aus. Der Gesetzgeber beschloss keine Verlängerung.

Was gilt seit dem Auslaufen? Das WIK-Rundschreiben der FMA

Seit 1. Juli 2025 gibt es keine bindende KIM-Verordnung mehr. Das bedeutet aber nicht, dass jetzt alles erlaubt ist.

Am 26. Juni 2025 hat die FMA ein sogenanntes WIK-Rundschreiben (Wohnimmobilienkreditvergabe-Rundschreiben) veröffentlicht. Es enthält die gleichen drei Parameter wie die KIM-VO:

Der entscheidende Unterschied: Das WIK-Rundschreiben ist nicht rechtlich bindend. Es formuliert "Orientierungsmaßstäbe" und "Aufsichtserwartungen". Allerdings: Banken, die deutlich von diesen Standards abweichen, müssen mit Konsequenzen rechnen. Die FMA kann über die reguläre Bankenaufsicht höhere Eigenkapitalanforderungen verhängen.

Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) empfiehlt den Banken weiterhin, die bekannten Standards einzuhalten.

Was bedeutet das für dich als Kreditnehmer?

Auch wenn die KIM-VO formell nicht mehr gilt, ändert sich in der Praxis wenig. Die meisten Banken halten sich weiterhin an die bekannten Richtwerte. Hier sind die wichtigsten Punkte für dich:

1. Eigenkapital bleibt wichtig
Rechne weiterhin mit mindestens 20 % Eigenmittel (Eigenkapital + Nebenkosten). Banken können zwar flexibler entscheiden, werden aber bei sehr hoher Beleihung vorsichtiger sein.

2. Die 40-%-Regel bleibt Orientierung
Auch ohne gesetzliche Pflicht prüfen Banken deine Schuldendienstquote. Plane deine monatliche Rate so, dass du noch genug Luft für unerwartete Ausgaben hast.

3. Laufzeiten werden sich kaum ändern
35 Jahre bleiben in den meisten Fällen die Obergrenze. Vereinzelt könnten Banken bei jüngeren Kreditnehmern etwas flexibler sein.

4. Mehr Spielraum bei Ausnahmen
Das starre 20-%-Kontingent fällt weg. Banken können individueller entscheiden, ob ein Kredit trotz leichter Überschreitung einer Grenze vertretbar ist.

5. Vergleichen lohnt sich jetzt noch mehr
Durch den größeren Ermessensspielraum können sich die Konditionen zwischen den Banken stärker unterscheiden. Mehrere Angebote vergleichen ist daher besonders wichtig.

Tipp: Prüfe auch, ob du von einer Wohnbauförderung deines Bundeslandes profitieren kannst. Diese kann deine Eigenkapital-Lücke teilweise schließen.