Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Österreich möglich?

Ja, grundsätzlich ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Österreich möglich. Allerdings finanzieren Banken in der Regel maximal 100 % des Kaufpreises. Die Nebenkosten von 10-12 % musst du fast immer aus eigenen Mitteln aufbringen. Voraussetzung ist eine exzellente Bonität und ein sicheres, hohes Einkommen.

Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Hauskauf in Österreich?

Die Empfehlung liegt bei mindestens 20 % des Kaufpreises plus die Nebenkosten. Bei einer Immobilie um 350.000 EUR wären das rund 70.000 EUR Eigenkapital plus ca. 38.000 EUR für Nebenkosten – also insgesamt etwa 108.000 EUR. Je mehr Eigenkapital, desto günstiger der Zinssatz.

Welche Banken bieten eine Vollfinanzierung in Österreich an?

Es gibt keine öffentliche Liste von Banken, die Vollfinanzierungen anbieten. Grundsätzlich können alle grossen österreichischen Banken (Raiffeisen, Erste Bank, Bank Austria, BAWAG) in Einzelfällen Vollfinanzierungen genehmigen. Die Entscheidung hängt von deiner individuellen Bonität, dem Objekt und der Geschäftspolitik der jeweiligen Filiale ab.

Was hat sich seit dem Auslauf der KIM-Verordnung geändert?

Die KIM-Verordnung lief am 30. Juni 2025 aus. Seitdem gibt es keine gesetzliche Pflicht mehr für 20 % Eigenkapital, 40 % Schuldendienstquote und 35 Jahre maximale Laufzeit. Banken halten sich freiwillig weitgehend an diese Prinzipien, haben aber mehr Spielraum für Einzelfall-Entscheidungen.

Kann die Wohnbauförderung als Eigenkapital angerechnet werden?

Ja, Wohnbauförderungsdarlehen der Bundesländer können in der Regel als Eigenmittel angerechnet werden. Das verbessert deine Eigenmittelquote und damit auch deine Konditionen bei der Bank. Die genauen Regelungen variieren je nach Bundesland.

Wie hoch sind die Mehrkosten bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Der Zinsaufschlag bei einer Vollfinanzierung liegt typischerweise bei 0,3-0,8 Prozentpunkten gegenüber einer Finanzierung mit 20 % Eigenkapital (Stand: März 2026). Bei einem Kreditbetrag von 350.000 EUR und 25 Jahren Laufzeit bedeutet das Mehrkosten von rund 40.000-70.000 EUR an Zinsen.

Welches Einkommen brauche ich für eine Vollfinanzierung?

Das hängt vom Kreditbetrag ab. Bei einer 40 % Schuldendienstquote brauchst du für einen Kredit von 350.000 EUR (Rate ca. 1.850 EUR/Monat) ein Nettoeinkommen von mindestens 4.625 EUR. Je höher das Einkommen, desto wahrscheinlicher die Genehmigung.

Kann ich die Nebenkosten auch mitfinanzieren?

In der Praxis ist das in Österreich extrem selten. Die allermeisten Banken erwarten, dass du die Kaufnebenkosten (10-12 % des Kaufpreises) aus eigenen Mitteln bezahlst. Eine Finanzierung über 100 % des Kaufpreises hinaus wird nur in absoluten Ausnahmefällen gewährt.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital Österreich

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Das musst du wissen

Das Wichtigste auf einen Blick

💰 Vollfinanzierung: Banken finanzieren in Ausnahmefällen bis zu 100 % des Kaufpreises – die Nebenkosten (10-12 %) musst du aber fast immer selbst tragen
⚠️ Höhere Kosten: Ohne Eigenkapital zahlst du 0,3-0,8 Prozentpunkte mehr Zinsen – bei 300.000 EUR sind das 15.000-40.000 EUR Mehrkosten über die Laufzeit
📋 Voraussetzungen: Exzellente Bonität, sicheres Einkommen und eine werthaltige Immobilie sind Pflicht
💡 Alternative: Wohnbauförderungen der Bundesländer können als Eigenmittelersatz dienen und die Finanzierung deutlich erleichtern

Eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital ist in Österreich schwierig, aber nicht unmöglich. Wir zeigen dir, welche Voraussetzungen gelten, was die Vollfinanzierung kostet und welche Alternativen es gibt.

Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Kurze Antwort: Ja, aber mit deutlichen Einschränkungen. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital – auch Vollfinanzierung oder 100-Prozent-Finanzierung genannt – ist in Österreich grundsätzlich möglich. Allerdings verlangen die meisten Banken zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln. Eine echte Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist extrem selten.

Seit dem Auslauf der KIM-Verordnung im Juni 2025 hat sich die Situation für Kreditnehmer ohne Eigenkapital leicht verbessert. Banken haben wieder mehr Spielraum bei der Kreditvergabe. Trotzdem gilt: Je weniger Eigenkapital du mitbringst, desto höher sind deine Zinsen und desto strenger prüfen Banken deine Bonität.

Was die KIM-Verordnung bedeutet hat

Die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmassnahmen-Verordnung) galt von August 2022 bis Juni 2025 und setzte klare Grenzen für die Immobilienfinanzierung in Österreich:

20 % Eigenmittelquote: Mindestens 20 % des Kaufpreises mussten aus Eigenmitteln kommen
40 % Schuldendienstquote: Die monatliche Kreditrate durfte maximal 40 % des Nettoeinkommens betragen
Maximale Laufzeit: 35 Jahre
Ausnahmen-Kontingent: Banken durften bei 20 % ihres Neukreditvolumens von diesen Regeln abweichen

Die Verordnung wurde vom Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) empfohlen und von der FMA (Finanzmarktaufsicht) umgesetzt. Ziel war es, die Finanzstabilität zu sichern und Kreditnehmer vor Überschuldung zu schützen.

Was sich seit Juni 2025 geändert hat

Nach dem Auslauf der KIM-Verordnung sind die gesetzlichen Mindestanforderungen weggefallen. In der Praxis bedeutet das:

Banken halten sich freiwillig weitgehend an die KIM-VO-Prinzipien
Bei guter Bonität gibt es mehr Spielraum für individuelle Lösungen
Vollfinanzierungen sind in Einzelfällen wieder möglich
Die Nebenkosten (10-12 %) müssen weiterhin fast immer aus Eigenmitteln kommen

Grundsätzlich gilt: Der Wegfall der KIM-VO bedeutet nicht, dass Banken jetzt leichtfertig Kredite ohne Eigenkapital vergeben. Die Grundprinzipien der verantwortungsvollen Kreditvergabe gelten weiterhin.

Voraussetzungen für einen Kredit ohne Eigenkapital

Damit eine Bank eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt in Betracht zieht, musst du mehrere Voraussetzungen erfüllen:

Exzellente Bonität

Ein makelloser KSV1870-Score ist Pflicht. Negative Einträge, laufende Mahnverfahren oder unbezahlte Rechnungen sind ein sofortiges Ausschlusskriterium. Banken prüfen deine Kredithistorie besonders gründlich.

Hohes, sicheres Einkommen

Du brauchst ein überdurchschnittliches Nettoeinkommen aus einem unbefristeten Arbeitsverhältnis. Die meisten Banken erwarten mindestens 2 Jahre beim selben Arbeitgeber. Selbstständige haben es deutlich schwerer.

Schuldendienstquote unter 40 %

Deine gesamte monatliche Kreditbelastung darf maximal 40 % deines Nettoeinkommens ausmachen. Bei 3.500 EUR netto wären das maximal 1.400 EUR Kreditrate – inklusive aller bestehenden Verbindlichkeiten.

Werthaltige Immobilie

Die Immobilie muss laut Bankschätzung mindestens den Kaufpreis wert sein. Idealerweise liegt der Schätzwert sogar darüber, damit die Bank mehr Sicherheit hat.

Nebenkosten aus eigenen Mitteln

Auch bei einer Vollfinanzierung musst du die Kaufnebenkosten von ca. 10-12 % des Kaufpreises selbst aufbringen. Bei einer Immobilie um 350.000 EUR sind das rund 35.000-42.000 EUR.

Wichtig: Eine Vollfinanzierung bedeutet in der Praxis meist: Die Bank finanziert 100 % des Kaufpreises, aber du zahlst die Nebenkosten selbst. Eine Finanzierung inklusive Nebenkosten (also über 100 %) ist in Österreich die absolute Ausnahme.

Was kostet eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Der grösste Nachteil einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sind die höheren Kosten. Banken verlangen einen Zinsaufschlag, weil das Risiko für sie steigt.

Rechenbeispiel: Immobilie um 350.000 EUR

	Mit 20 % Eigenkapital	Ohne Eigenkapital
Kaufpreis	350.000 EUR	350.000 EUR
Eigenkapital	70.000 EUR	0 EUR
Kreditbetrag	280.000 EUR	350.000 EUR
Zinssatz (fix, 15 J.)	3,8 % p.a.	4,4 % p.a.
Monatsrate (25 J.)	ca. 1.380 EUR	ca. 1.850 EUR
Zinsen gesamt (25 J.)	ca. 134.000 EUR	ca. 205.000 EUR
Mehrkosten	–	ca. 71.000 EUR

Hinweis zu den Zahlen: Die Werte im Rechenbeispiel sind illustrativ und basieren auf durchschnittlichen Marktkonditionen (Stand: März 2026). Dein tatsächlicher Zinssatz hängt von deiner individuellen Bonität, dem Objekt und der Bank ab. Nutze unseren Baufinanzierungsrechner für eine persönliche Berechnung.

Nebenkosten in Österreich

Zusätzlich zum Kaufpreis fallen in Österreich erhebliche Nebenkosten beim Hauskauf an, die du in der Regel aus eigenen Mitteln bezahlen musst:

Kostenart	Prozent vom Kaufpreis	Bei 350.000 EUR
Grunderwerbsteuer	3,5 %	12.250 EUR
Grundbucheintragung	1,1 %	3.850 EUR
Pfandrechtseintragung	1,2 % der Hypothek	4.200 EUR
Notar/Vertragserrichtung	1-3 %	3.500-10.500 EUR
Makler (falls anfällt)	bis 3 % + USt	bis 12.600 EUR
Gesamt	ca. 10-12 %	ca. 35.000-43.000 EUR

Risiken der Vollfinanzierung

Bevor du dich für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital entscheidest, solltest du die Risiken kennen. Hier ist eine ehrliche Gegenüberstellung:

Vorteile

Sofortiger Immobilienerwerb ohne jahrelange Ansparphase (sofern Bonität und Einkommen stimmen)
Mietkosten entfallen ab dem Einzug
Bei steigenden Immobilienpreisen profitierst du sofort von der Wertsteigerung
Nutzung günstiger Zinsphasen möglich

Nachteile

Höhere Zinsen: +0,3-0,8 Prozentpunkte gegenüber Standard-Konditionen (Stand: März 2026)
Risiko der Negativequity: Sinkt der Immobilienwert, übersteigt dein Kredit den Objektwert
Höhere monatliche Belastung durch grösseren Kreditbetrag
Weniger finanzieller Spielraum für Unvorhergesehenes (Reparaturen, Jobverlust)
Längere Tilgungsdauer bis zur Schuldenfreiheit

Stressszenario durchrechnen: Rechne vor dem Vertragsabschluss ein Stressszenario: Was passiert, wenn der variable Zins um 2 Prozentpunkte steigt? Oder wenn ein Einkommen temporär wegfällt? Die Arbeiterkammer empfiehlt, mindestens 10-15 % des Nettoeinkommens als monatliche Reserve einzuplanen.

Alternativen zur Vollfinanzierung

Eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital ist nicht immer der beste Weg. Es gibt mehrere Alternativen, die deine Finanzierung deutlich günstiger und sicherer machen können.

Wohnbauförderung als Eigenkapitalersatz

Die Wohnbauförderungen der österreichischen Bundesländer können als Eigenmittel angerechnet werden. Das bedeutet: Auch wenn du kein klassisches Eigenkapital hast, kannst du mit einem Förderdarlehen deine Eigenmittelquote verbessern.

Tipp: Prüfe die Wohnbauförderung deines Bundeslandes noch vor dem Bankgespräch. In Wien gibt es beispielsweise Eigenmittelersatzdarlehen, in Niederösterreich zinsgünstige Landesdarlehen. Diese Förderungen verbessern deine Verhandlungsposition bei der Bank deutlich.

Jedes Bundesland hat eigene Förderrichtlinien und Einkommensgrenzen. Einige der wichtigsten (Stand: 2026):

Wien: Landesdarlehen zu 1 % Zinsen, Eigenmittelersatzdarlehen möglich
Niederösterreich: Punktesystem, Landesdarlehen zu 1 %
Oberösterreich: Landesdarlehen mit Öko-Standards
Steiermark: Darlehen bis max. 80.000 EUR

Bauspardarlehen kombinieren

Ein Bauspardarlehen kann als Ergänzung zur Bankfinanzierung dienen. Die angesparte Bausparsumme wird als Eigenkapital gewertet, und der Bausparkredit bietet oft günstigere Konditionen als ein reiner Bankkredit.

Eigenkapital schrittweise aufbauen

Wenn keine Eile besteht, kann es sich lohnen, zunächst Eigenkapital aufzubauen. Die Faustregel lautet: mindestens 20 % des Kaufpreises plus die Nebenkosten (also insgesamt rund 30 %). Mögliche Ansparstrategien:

Bausparen: Staatlich gefördert, sichere Rendite
ETF-Sparplan: Höhere Rendite-Chance, aber auch Risiko
Festgeld/Tagesgeld: Für kürzere Ansparphasen (2-3 Jahre)

Mehr dazu in unserem Ratgeber Eigenkapital aufbauen für den Hauskauf.

Fazit

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist in Österreich möglich, aber teuer und riskant. Seit dem Auslauf der KIM-Verordnung im Juni 2025 haben Banken zwar wieder mehr Spielraum, verlangen aber weiterhin sehr gute Bonität und ein hohes Einkommen.

Die bessere Strategie ist in den meisten Fällen: Prüfe zuerst die Wohnbauförderung deines Bundeslandes und nutze geförderte Darlehen als Eigenkapitalersatz. Das verbessert deine Konditionen erheblich und reduziert dein Risiko.

Wenn du wissen möchtest, wie viel Baufinanzierung du dir leisten kannst, nutze unseren Baufinanzierungsrechner. Oder vergleiche direkt die aktuellen Bauzinsen in Österreich.

Quellen: FMA, FMSG, OeNB, Arbeiterkammer Österreich