Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Das musst du wissen
Das Wichtigste auf einen Blick
- 💰 Vollfinanzierung: Banken finanzieren in Ausnahmefällen bis zu 100 % des Kaufpreises – die Nebenkosten (10-12 %) musst du aber fast immer selbst tragen
- ⚠️ Höhere Kosten: Ohne Eigenkapital zahlst du 0,3-0,8 Prozentpunkte mehr Zinsen – bei 300.000 EUR sind das 15.000-40.000 EUR Mehrkosten über die Laufzeit
- 📋 Voraussetzungen: Exzellente Bonität, sicheres Einkommen und eine werthaltige Immobilie sind Pflicht
- 💡 Alternative: Wohnbauförderungen der Bundesländer können als Eigenmittelersatz dienen und die Finanzierung deutlich erleichtern
Eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital ist in Österreich schwierig, aber nicht unmöglich. Wir zeigen dir, welche Voraussetzungen gelten, was die Vollfinanzierung kostet und welche Alternativen es gibt.
Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Kurze Antwort: Ja, aber mit deutlichen Einschränkungen. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital – auch Vollfinanzierung oder 100-Prozent-Finanzierung genannt – ist in Österreich grundsätzlich möglich. Allerdings verlangen die meisten Banken zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln. Eine echte Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist extrem selten.
Seit dem Auslauf der KIM-Verordnung im Juni 2025 hat sich die Situation für Kreditnehmer ohne Eigenkapital leicht verbessert. Banken haben wieder mehr Spielraum bei der Kreditvergabe. Trotzdem gilt: Je weniger Eigenkapital du mitbringst, desto höher sind deine Zinsen und desto strenger prüfen Banken deine Bonität.
Was die KIM-Verordnung bedeutet hat
Die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmassnahmen-Verordnung) galt von August 2022 bis Juni 2025 und setzte klare Grenzen für die Immobilienfinanzierung in Österreich:
- 20 % Eigenmittelquote: Mindestens 20 % des Kaufpreises mussten aus Eigenmitteln kommen
- 40 % Schuldendienstquote: Die monatliche Kreditrate durfte maximal 40 % des Nettoeinkommens betragen
- Maximale Laufzeit: 35 Jahre
- Ausnahmen-Kontingent: Banken durften bei 20 % ihres Neukreditvolumens von diesen Regeln abweichen
Die Verordnung wurde vom Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) empfohlen und von der FMA (Finanzmarktaufsicht) umgesetzt. Ziel war es, die Finanzstabilität zu sichern und Kreditnehmer vor Überschuldung zu schützen.
Was sich seit Juni 2025 geändert hat
Nach dem Auslauf der KIM-Verordnung sind die gesetzlichen Mindestanforderungen weggefallen. In der Praxis bedeutet das:
- Banken halten sich freiwillig weitgehend an die KIM-VO-Prinzipien
- Bei guter Bonität gibt es mehr Spielraum für individuelle Lösungen
- Vollfinanzierungen sind in Einzelfällen wieder möglich
- Die Nebenkosten (10-12 %) müssen weiterhin fast immer aus Eigenmitteln kommen
Grundsätzlich gilt: Der Wegfall der KIM-VO bedeutet nicht, dass Banken jetzt leichtfertig Kredite ohne Eigenkapital vergeben. Die Grundprinzipien der verantwortungsvollen Kreditvergabe gelten weiterhin.
Voraussetzungen für einen Kredit ohne Eigenkapital
Damit eine Bank eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt in Betracht zieht, musst du mehrere Voraussetzungen erfüllen:
Exzellente Bonität
Ein makelloser KSV1870-Score ist Pflicht. Negative Einträge, laufende Mahnverfahren oder unbezahlte Rechnungen sind ein sofortiges Ausschlusskriterium. Banken prüfen deine Kredithistorie besonders gründlich.
Hohes, sicheres Einkommen
Du brauchst ein überdurchschnittliches Nettoeinkommen aus einem unbefristeten Arbeitsverhältnis. Die meisten Banken erwarten mindestens 2 Jahre beim selben Arbeitgeber. Selbstständige haben es deutlich schwerer.
Schuldendienstquote unter 40 %
Deine gesamte monatliche Kreditbelastung darf maximal 40 % deines Nettoeinkommens ausmachen. Bei 3.500 EUR netto wären das maximal 1.400 EUR Kreditrate – inklusive aller bestehenden Verbindlichkeiten.
Werthaltige Immobilie
Die Immobilie muss laut Bankschätzung mindestens den Kaufpreis wert sein. Idealerweise liegt der Schätzwert sogar darüber, damit die Bank mehr Sicherheit hat.
Nebenkosten aus eigenen Mitteln
Auch bei einer Vollfinanzierung musst du die Kaufnebenkosten von ca. 10-12 % des Kaufpreises selbst aufbringen. Bei einer Immobilie um 350.000 EUR sind das rund 35.000-42.000 EUR.
Was kostet eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Der grösste Nachteil einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sind die höheren Kosten. Banken verlangen einen Zinsaufschlag, weil das Risiko für sie steigt.
Rechenbeispiel: Immobilie um 350.000 EUR
| Mit 20 % Eigenkapital | Ohne Eigenkapital | |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 350.000 EUR | 350.000 EUR |
| Eigenkapital | 70.000 EUR | 0 EUR |
| Kreditbetrag | 280.000 EUR | 350.000 EUR |
| Zinssatz (fix, 15 J.) | 3,8 % p.a. | 4,4 % p.a. |
| Monatsrate (25 J.) | ca. 1.380 EUR | ca. 1.850 EUR |
| Zinsen gesamt (25 J.) | ca. 134.000 EUR | ca. 205.000 EUR |
| Mehrkosten | – | ca. 71.000 EUR |
Hinweis zu den Zahlen: Die Werte im Rechenbeispiel sind illustrativ und basieren auf durchschnittlichen Marktkonditionen (Stand: April 2026). Dein tatsächlicher Zinssatz hängt von deiner individuellen Bonität, dem Objekt und der Bank ab. Nutze unseren Baufinanzierungsrechner für eine persönliche Berechnung.
Nebenkosten in Österreich
Zusätzlich zum Kaufpreis fallen in Österreich erhebliche Nebenkosten beim Hauskauf an, die du in der Regel aus eigenen Mitteln bezahlen musst:
| Kostenart | Prozent vom Kaufpreis | Bei 350.000 EUR |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | 12.250 EUR |
| Grundbucheintragung | 1,1 % | 3.850 EUR |
| Pfandrechtseintragung | 1,2 % der Hypothek | 4.200 EUR |
| Notar/Vertragserrichtung | 1-3 % | 3.500-10.500 EUR |
| Makler (falls anfällt) | bis 3 % + USt | bis 12.600 EUR |
| Gesamt | ca. 10-12 % | ca. 35.000-43.000 EUR |
Risiken der Vollfinanzierung
Bevor du dich für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital entscheidest, solltest du die Risiken kennen. Hier ist eine ehrliche Gegenüberstellung:
Vorteile
- Sofortiger Immobilienerwerb ohne jahrelange Ansparphase (sofern Bonität und Einkommen stimmen)
- Mietkosten entfallen ab dem Einzug
- Bei steigenden Immobilienpreisen profitierst du sofort von der Wertsteigerung
- Nutzung günstiger Zinsphasen möglich
Nachteile
- Höhere Zinsen: +0,3-0,8 Prozentpunkte gegenüber Standard-Konditionen (Stand: April 2026)
- Risiko der Negativequity: Sinkt der Immobilienwert, übersteigt dein Kredit den Objektwert
- Höhere monatliche Belastung durch grösseren Kreditbetrag
- Weniger finanzieller Spielraum für Unvorhergesehenes (Reparaturen, Jobverlust)
- Längere Tilgungsdauer bis zur Schuldenfreiheit
Alternativen zur Vollfinanzierung
Eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital ist nicht immer der beste Weg. Es gibt mehrere Alternativen, die deine Finanzierung deutlich günstiger und sicherer machen können.
Wohnbauförderung als Eigenkapitalersatz
Die Wohnbauförderungen der österreichischen Bundesländer können als Eigenmittel angerechnet werden. Das bedeutet: Auch wenn du kein klassisches Eigenkapital hast, kannst du mit einem Förderdarlehen deine Eigenmittelquote verbessern.
Jedes Bundesland hat eigene Förderrichtlinien und Einkommensgrenzen. Einige der wichtigsten (Stand: 2026):
- Wien: Landesdarlehen zu 1 % Zinsen, Eigenmittelersatzdarlehen möglich
- Niederösterreich: Punktesystem, Landesdarlehen zu 1 %
- Oberösterreich: Landesdarlehen mit Öko-Standards
- Steiermark: Darlehen bis max. 80.000 EUR
Bauspardarlehen kombinieren
Ein Bauspardarlehen kann als Ergänzung zur Bankfinanzierung dienen. Die angesparte Bausparsumme wird als Eigenkapital gewertet, und der Bausparkredit bietet oft günstigere Konditionen als ein reiner Bankkredit.
Eigenkapital schrittweise aufbauen
Wenn keine Eile besteht, kann es sich lohnen, zunächst Eigenkapital aufzubauen. Die Faustregel lautet: mindestens 20 % des Kaufpreises plus die Nebenkosten (also insgesamt rund 30 %). Mögliche Ansparstrategien:
- Bausparen: Staatlich gefördert, sichere Rendite
- ETF-Sparplan: Höhere Rendite-Chance, aber auch Risiko
- Festgeld/Tagesgeld: Für kürzere Ansparphasen (2-3 Jahre)
Mehr dazu in unserem Ratgeber Eigenkapital aufbauen für den Hauskauf.
Fazit
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist in Österreich möglich, aber teuer und riskant. Seit dem Auslauf der KIM-Verordnung im Juni 2025 haben Banken zwar wieder mehr Spielraum, verlangen aber weiterhin sehr gute Bonität und ein hohes Einkommen.
Die bessere Strategie ist in den meisten Fällen: Prüfe zuerst die Wohnbauförderung deines Bundeslandes und nutze geförderte Darlehen als Eigenkapitalersatz. Das verbessert deine Konditionen erheblich und reduziert dein Risiko.
Wenn du wissen möchtest, wie viel Baufinanzierung du dir leisten kannst, nutze unseren Baufinanzierungsrechner. Oder vergleiche direkt die aktuellen Bauzinsen in Österreich.
Quellen: FMA, FMSG, OeNB, Arbeiterkammer Österreich
Häufige Fragen
Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Österreich möglich?
Ja, grundsätzlich ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Österreich möglich. Allerdings finanzieren Banken in der Regel maximal 100 % des Kaufpreises. Die Nebenkosten von 10-12 % musst du fast immer aus eigenen Mitteln aufbringen. Voraussetzung ist eine exzellente Bonität und ein sicheres, hohes Einkommen.
Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Hauskauf in Österreich?
Die Empfehlung liegt bei mindestens 20 % des Kaufpreises plus die Nebenkosten. Bei einer Immobilie um 350.000 EUR wären das rund 70.000 EUR Eigenkapital plus ca. 38.000 EUR für Nebenkosten – also insgesamt etwa 108.000 EUR. Je mehr Eigenkapital, desto günstiger der Zinssatz.
Welche Banken bieten eine Vollfinanzierung in Österreich an?
Es gibt keine öffentliche Liste von Banken, die Vollfinanzierungen anbieten. Grundsätzlich können alle grossen österreichischen Banken (Raiffeisen, Erste Bank, Bank Austria, BAWAG) in Einzelfällen Vollfinanzierungen genehmigen. Die Entscheidung hängt von deiner individuellen Bonität, dem Objekt und der Geschäftspolitik der jeweiligen Filiale ab.
Was hat sich seit dem Auslauf der KIM-Verordnung geändert?
Die KIM-Verordnung lief am 30. Juni 2025 aus. Seitdem gibt es keine gesetzliche Pflicht mehr für 20 % Eigenkapital, 40 % Schuldendienstquote und 35 Jahre maximale Laufzeit. Banken halten sich freiwillig weitgehend an diese Prinzipien, haben aber mehr Spielraum für Einzelfall-Entscheidungen.
Kann die Wohnbauförderung als Eigenkapital angerechnet werden?
Ja, Wohnbauförderungsdarlehen der Bundesländer können in der Regel als Eigenmittel angerechnet werden. Das verbessert deine Eigenmittelquote und damit auch deine Konditionen bei der Bank. Die genauen Regelungen variieren je nach Bundesland.
Wie hoch sind die Mehrkosten bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Der Zinsaufschlag bei einer Vollfinanzierung liegt typischerweise bei 0,3-0,8 Prozentpunkten gegenüber einer Finanzierung mit 20 % Eigenkapital (Stand: April 2026). Bei einem Kreditbetrag von 350.000 EUR und 25 Jahren Laufzeit bedeutet das Mehrkosten von rund 40.000-70.000 EUR an Zinsen.
Welches Einkommen brauche ich für eine Vollfinanzierung?
Das hängt vom Kreditbetrag ab. Bei einer 40 % Schuldendienstquote brauchst du für einen Kredit von 350.000 EUR (Rate ca. 1.850 EUR/Monat) ein Nettoeinkommen von mindestens 4.625 EUR. Je höher das Einkommen, desto wahrscheinlicher die Genehmigung.
Kann ich die Nebenkosten auch mitfinanzieren?
In der Praxis ist das in Österreich extrem selten. Die allermeisten Banken erwarten, dass du die Kaufnebenkosten (10-12 % des Kaufpreises) aus eigenen Mitteln bezahlst. Eine Finanzierung über 100 % des Kaufpreises hinaus wird nur in absoluten Ausnahmefällen gewährt.
Geprüft und freigegeben von
Alexander Senger
Als Diplom-Finanzfachwirt (FH) und Gründer der Capitalo Finanzservices GmbH bewertet er seit 2014 systematisch Finanzprodukte im DACH-Raum. Capitalo steht für unabhängige, transparente Vergleiche – kostenlos und im Interesse der Nutzer. Erstellt mit KI-Unterstützung, fachlich geprüft und freigegeben von Alexander Senger.