Nebenkosten beim Hauskauf in Österreich: Was wirklich auf dich zukommt

Alle Nebenkosten beim Hauskauf auf einen Blick

Du hast dein Traumhaus gefunden, der Kaufpreis passt – und dann kommt die Ernüchterung: Zum eigentlichen Kaufpreis kommen noch einmal rund 10 bis 12 Prozent an Nebenkosten obendrauf. Bei einem Haus um 350.000 EUR bedeutet das zusätzliche 35.000 bis 42.000 EUR, die du einplanen musst.

Das klingt nach viel – und das ist es auch. Allerdings: Wenn du im Voraus weißt, welche Kosten auf dich zukommen, kannst du besser planen und an einigen Stellen sogar sparen. In diesem Ratgeber bekommst du eine vollständige Aufstellung aller Kaufnebenkosten, drei konkrete Beispielrechnungen und die wichtigsten Spar-Tipps. Stand: Februar 2026.

Hier die komplette Übersicht der Kaufnebenkosten, die beim Immobilienerwerb in Österreich anfallen:

*Bei 280.000 EUR Kredit und Hypothekarsumme von 336.000 EUR (inkl. 20 % Nebengebührenkaution)

Grundsätzlich gilt: Ohne Makler landest du bei etwa 7–8 % Nebenkosten. Mit Makler steigt der Anteil auf 10–12 %. Das ist ein erheblicher Unterschied – und einer der wenigen Posten, den du direkt beeinflussen kannst.

Grunderwerbsteuer – die größte Einzelposition

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist mit 3,5 % des Kaufpreises der größte Einzelposten unter den Nebenkosten. Sie wird bei jedem entgeltlichen Erwerb einer Immobilie in Österreich fällig – egal ob Haus, Wohnung oder Grundstück.

Laut BMF wird die Steuer vom Gegenleistungswert berechnet, also in der Regel vom Kaufpreis laut Kaufvertrag. Bei einem Hauskauf um 350.000 EUR sind das 12.250 EUR an Grunderwerbsteuer. Die Steuer ist innerhalb eines Monats nach Entstehen der Steuerschuld ans Finanzamt zu bezahlen.

Bei einer Immobilie im Wert von 350.000 EUR im Familienkreis zahlst du also nur 3.250 EUR statt 12.250 EUR – eine Ersparnis von 9.000 EUR. Erwerbe zwischen denselben Personen werden innerhalb von 5 Jahren zusammengerechnet. Mehr dazu findest du im Ratgeber zur Grunderwerbsteuer in Österreich.

Grundbucheintragungsgebühr und Pfandrecht

Damit du als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wirst, fällt eine Eintragungsgebühr von 1,1 % des Kaufpreises an. Bei 350.000 EUR sind das 3.850 EUR.

Finanzierst du den Kauf mit einem Kredit, kommt noch die Pfandrechtseintragungsgebühr hinzu: 1,2 % der Hypothekarsumme. Die Hypothekarsumme ist der Kreditbetrag plus einem Sicherheitszuschlag (Nebengebührenkaution), den die Bank festlegt – in der Regel 20 % über dem reinen Kreditbetrag.

Detaillierte Informationen findest du im Ratgeber Grundbuchgebühren in Österreich.

Gebührenbefreiung für Eigenheime 2024–2026

Hier kommt die gute Nachricht: Seit April 2024 gibt es eine temporäre Gebührenbefreiung für die Grundbuch- und Pfandrechtseintragung, wenn du die Immobilie als Eigenheim nutzt. Laut BMJ kann dir das mehrere tausend Euro sparen.

Rechenbeispiel bei 350.000 EUR Kaufpreis:

Das ist eine Ersparnis von fast 8.000 EUR – vorausgesetzt, du erfüllst alle Bedingungen. Wenn du das Eigenheim innerhalb von 5 Jahren wieder verkaufst oder den Hauptwohnsitz aufgibst, wird die Gebühr nachträglich eingehoben.

Notar- oder Anwaltskosten

Für die Vertragserrichtung und die grundbücherliche Durchführung brauchst du entweder einen Notar oder einen Rechtsanwalt. Die Kosten liegen je nach Aufwand und Vereinbarung bei 1 bis 3 % des Kaufpreises.

Was der Notar/Anwalt macht:

• Kaufvertragserrichtung und -prüfung
• Beglaubigung der Unterschriften
• Treuhandabwicklung (Kaufpreiszahlung über Treuhandkonto)
• Antrag auf Grundbucheintragung
• Einholung der behördlichen Genehmigungen

Kosten-Rahmen bei 350.000 EUR Kaufpreis:

Die Kosten sind grundsätzlich verhandelbar – das Notariatstarifgesetz gibt zwar einen Rahmen vor, aber Pauschalhonorare sind üblich und oft günstiger als die Abrechnung nach Tarif. Hol dir daher mindestens zwei Angebote ein.

In der Regel trägt der Käufer die Notar- und Anwaltskosten, da er das größere Interesse an der rechtssicheren Abwicklung hat.

Maklergebühr – musst du sie zahlen?

Wenn du über einen Makler kaufst, fällt eine Provision von maximal 3 % des Kaufpreises plus 20 % Umsatzsteuer an – also insgesamt bis zu 3,6 % brutto. Bei 350.000 EUR sind das bis zu 12.600 EUR.

Ohne Makler kaufen: Wenn du die Immobilie direkt vom Eigentümer kaufst, sparst du dir die gesamte Maklergebühr. Das reduziert die Nebenkosten von ca. 10–12 % auf rund 7–8 %. Plattformen für Privatverkäufe können hier eine gute Anlaufstelle sein.

Beispielrechnung: Nebenkosten bei 350.000 EUR Kaufpreis

Hier siehst du schwarz auf weiß, was bei einem typischen Hauskauf um 350.000 EUR an Nebenkosten anfällt – in drei Szenarien:

Annahmen: 280.000 EUR Kredit (80 % Finanzierung), Hypothekarsumme 336.000 EUR (inkl. 20 % NGS)

Variante 1: Mit Makler, OHNE Gebührenbefreiung

Variante 2: Mit Makler, MIT Gebührenbefreiung

Variante 3: OHNE Makler, MIT Gebührenbefreiung

Der Unterschied ist enorm: Im besten Fall (ohne Makler, mit Gebührenbefreiung) sparst du über 20.000 EUR an Nebenkosten. Allerdings musst du bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital bedenken, dass die meisten Banken erwarten, dass du die Nebenkosten aus eigenen Mitteln finanzierst.

Oft vergessene Kosten beim Hauskauf

Plane daher am besten einen Puffer von zusätzlich 3.000–5.000 EUR ein, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Sonderfälle: Wann gelten andere Regeln?

Erwerb im Familienkreis: Statt 3,5 % Grunderwerbsteuer gilt der begünstigte Stufentarif (siehe oben). Als Familienkreis gelten: Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Eltern, Kinder, Geschwister, Nichten, Neffen. Erwerbsvorgänge zwischen denselben Personen werden innerhalb von 5 Jahren zusammengerechnet.

Neubau/Erstbezug vom Bauträger: Wenn du eine neue Wohnung direkt vom Bauträger kaufst, fällt statt der Grunderwerbsteuer die Umsatzsteuer von 20 % auf den Gebäudeanteil an. Der Grundanteil wird weiterhin mit 3,5 % GrESt besteuert. Das kann je nach Aufteilung teurer oder günstiger sein – hier lohnt sich eine genaue Prüfung.

Zweitwohnsitz: Die temporäre Gebührenbefreiung für Grundbuch- und Pfandrecht gilt nur für den Hauptwohnsitz. Für Zweitwohnsitze und Anlageobjekte zahlst du die vollen Gebühren.