Das musst du über Anschlussfinanzierung und Umschuldung wissen
- 🏦 Prolongation: Verlängerung bei deiner Bank – bequem, aber oft nicht die günstigsten Konditionen
- 💰 Umschuldung: Wechsel zu einer neuen Bank – eine Zinsersparnis von 0,5–1,5 % p.a. ist realistisch (abhängig von Bonität und Restlaufzeit)
- ⚠️ Kosten beachten: Grundbucheintragung (1,2 % der Hypothekarsumme laut konsumentenfragen.at) plus Notar- und Bearbeitungsgebühren
- ✅ Timing: 6–12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit dem Vergleich beginnen
Zinsbindung läuft aus? So sicherst du dir bessere Konditionen – ob Prolongation bei deiner Bank oder Umschuldung zu einem günstigeren Anbieter.
Wenn die Zinsbindung deines Wohnkredits ausläuft, stehst du vor einer wichtigen Entscheidung: Bei deiner Bank bleiben oder zu einem günstigeren Anbieter wechseln? Grundsätzlich gilt: Wer verschiedene Angebote vergleicht, kann bei der Baufinanzierung mehrere tausend Euro sparen.
In Österreich ist eine Anschlussfinanzierung die Weiterführung eines bestehenden Hypothekarkredits nach Ablauf der ursprünglichen Fixzinsphase. Dabei hast du zwei Optionen: die Prolongation (Vertragsverlängerung bei deiner bisherigen Bank) oder die Umschuldung (Ablösung des bestehenden Kredits durch einen neuen bei einer anderen Bank).
Prolongation vs. Umschuldung – der Unterschied
Die zentrale Frage lautet: Bei der bisherigen Bank bleiben oder wechseln? Beide Varianten haben klare Vor- und Nachteile.
| Kriterium | Prolongation | Umschuldung |
|---|---|---|
| Aufwand | Gering – oft reicht eine Unterschrift | Höher – neuer Kreditvertrag, Grundbuch-Umschreibung |
| Kosten | Keine oder minimal | 1,2 % Grundbuchgebühr + Notar + Bearbeitung |
| Zinsersparnis | Meist geringer | 0,5–1,5 % p.a. Differenz realistisch |
| Verhandlungsposition | Eingeschränkt | Stark – du hast ein Konkurrenzangebot |
| Dauer | Wenige Tage bis Wochen | 4–8 Wochen (inkl. Grundbuch) |
| Empfohlen bei | Kleiner Restschuld, guten Konditionen | Hoher Restschuld, deutlichem Zinsunterschied |
Was kostet eine Umschuldung in Österreich?
Bei einer Umschuldung fallen verschiedene Kosten an. Laut konsumentenfragen.at sind die wichtigsten Posten:
| Kostenfaktor | Höhe | Anmerkung |
|---|---|---|
| Grundbucheintragung neue Hypothek | 1,2 % der Hypothekarsumme | Hypothekarsumme ist meist 20 % höher als der Kreditbetrag |
| Löschung alte Hypothek | ca. 100–200 EUR | Pauschal |
| Notar-/Vertragserrichtung | 1–3 % des Kreditbetrags | Verhandelbar – unbedingt mehrere Angebote einholen |
| Bearbeitungsgebühr neue Bank | 0,5–1,5 % | Manche Banken übernehmen die Kosten als Wechselanreiz |
| Pönale bei vorzeitiger Rückzahlung | Max. 1 % der Restschuld | Gemäß HIKrG; bei variabler Verzinsung: 0 % |
Wann lohnt sich eine Umschuldung?
Ob sich ein Bankwechsel auszahlt, hängt von drei Faktoren ab: der Restschuld, dem Zinsunterschied und der verbleibenden Laufzeit.
Faustregel: Eine Umschuldung lohnt sich ab einer Zinsdifferenz von 0,3–0,5 % bei einer Restschuld über 100.000 EUR und einer Restlaufzeit von mindestens 10 Jahren.
Besonders relevant ist heuer die Variable-zu-Fixzins-Umschuldung. Wenn du einen variablen Kredit hast, der an den 3-Monats-EURIBOR gekoppelt ist, kann der Wechsel auf einen Fixzins-Kredit langfristige Planungssicherheit bringen. Allerdings sind Fixzinsen aktuell höher als variable Zinsen – hier musst du abwägen, ob dir die Sicherheit den Aufpreis wert ist.
Hingegen gibt es Situationen, in denen eine Prolongation sinnvoller ist:
- Restschuld unter 50.000 EUR (Kosten fressen die Ersparnis)
- Deine Bank bietet bereits marktübliche Konditionen
- Du möchtest zeitnah sondertilgen und brauchst Flexibilität
So funktioniert die Umschuldung Schritt für Schritt
Bestandsaufnahme machen
Prüfe deinen aktuellen Kreditvertrag: Wie hoch ist die Restschuld? Wann endet die Zinsbindung? Gibt es eine Kündigungsfrist oder Pönale bei vorzeitiger Rückzahlung?
Angebote vergleichen
Hole Angebote von mindestens drei Banken ein. Achte auf den effektiven Jahreszins, nicht nur den Sollzins. Du kannst auch einen unabhängigen Kreditvermittler einschalten, der für dich den Markt sondiert.
Neuen Kreditvertrag abschließen
Wenn du ein besseres Angebot gefunden hast, schließe den neuen Kreditvertrag ab. Die neue Bank kümmert sich in der Regel um die Ablösung des alten Kredits.
Grundbuch umschreiben lassen
Die alte Hypothek wird gelöscht und die neue Hypothek zugunsten der neuen Bank eingetragen. Das dauert typischerweise 4–6 Wochen.
Alte Bank ablösen
Die neue Bank überweist die Restschuld direkt an deine alte Bank. Damit ist die Umschuldung abgeschlossen.
Was hat sich nach dem Auslaufen der KIM-Verordnung geändert?
Die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) galt von August 2022 bis Juni 2025 und schrieb strenge Regeln für die Kreditvergabe vor:
- Eigenkapital: Mindestens 20 % des Kaufpreises
- Schuldendienstquote: Maximal 40 % des Nettoeinkommens
- Laufzeit: Maximal 35 Jahre
Seit dem 1. Juli 2025 sind diese Vorgaben ausgelaufen. Die FMA empfiehlt Banken allerdings weiterhin, ähnliche Standards freiwillig einzuhalten – insbesondere mindestens 10 % Eigenkapital plus Nebenkosten.
Was bedeutet das für die Umschuldung? Banken haben nun mehr Spielraum bei der Kreditvergabe. Das kann die Umschuldung erleichtern, weil die strikten Eigenkapital- und Beleihungsgrenzen nicht mehr zwingend gelten. Allerdings prüfen seriöse Banken weiterhin die Bonität gründlich – ein gesundes Verhältnis zwischen Einkommen und Kreditrate bleibt entscheidend.
