# Nebenkosten beim Hauskauf in Österreich: Was wirklich auf dich zukommt

Kategorie: Baufinanzierung · Autor: Alexander Senger · Aktualisiert: 19. August 2026 · Lesezeit: 8 Min.

## Alle Nebenkosten beim Hauskauf auf einen Blick

Kurz & knapp

Die Kaufnebenkosten beim Hauskauf in Österreich liegen bei **ca. 10–12 % des Kaufpreises**. Bei einem Haus um 350.000 EUR sind das rund 35.000–42.000 EUR zusätzlich.

- 💰 **Gesamte Nebenkosten:** ca. 10–12 % des Kaufpreises
- 📋 **Hauptposten:** Grunderwerbsteuer (3,5 %), Grundbuch (1,1 %), Notar (1–3 %), Makler (bis 3,6 %)
- ✅ **Spar-Tipp:** Gebührenbefreiung für Eigenheim bis 30.06.2026 spart bis zu 8.000 EUR
- ⚠️ **Oft vergessen:** Schätzgebühr, Bearbeitungsgebühr der Bank, Gebäudeversicherung

Du hast dein Traumhaus gefunden, der Kaufpreis passt – und dann kommt die Ernüchterung: Zum eigentlichen Kaufpreis kommen noch einmal **rund 10 bis 12 Prozent an Nebenkosten** obendrauf. Bei einem Haus um 350.000 EUR bedeutet das zusätzliche 35.000 bis 42.000 EUR, die du einplanen musst.

Das klingt nach viel – und das ist es auch. Allerdings: Wenn du im Voraus weißt, welche Kosten auf dich zukommen, kannst du besser planen und an einigen Stellen sogar sparen. In diesem Ratgeber bekommst du eine vollständige Aufstellung aller Kaufnebenkosten, drei konkrete Beispielrechnungen und die wichtigsten Spar-Tipps. Stand: Juni 2026.

Hier die komplette Übersicht der Kaufnebenkosten, die beim Immobilienerwerb in Österreich anfallen:

| Kostenart | Prozentsatz | Bemessungsgrundlage | Typisch bei 350.000 EUR |
| --- | --- | --- | --- |
| **Grunderwerbsteuer** | 3,5 % | Kaufpreis | 12.250 EUR |
| **Grundbucheintragung** (Eigentumsrecht) | 1,1 % | Kaufpreis | 3.850 EUR |
| **Pfandrechtseintragung** | 1,2 % | Hypothekarsumme | 4.032 EUR\* |
| **Notar/Anwalt** (Vertragserrichtung) | 1–3 % | Kaufpreis | 3.500–7.000 EUR |
| **Maklergebühr** | max. 3 % + 20 % USt | Kaufpreis | 12.600 EUR |
| **Beglaubigung** | pauschal | – | 200–500 EUR |

\*Bei 280.000 EUR Kredit und Hypothekarsumme von 336.000 EUR (inkl. 20 % Nebengebührenkaution)

Ohne Makler landest du bei etwa 7–8 % Nebenkosten. Mit Makler steigt der Anteil auf 10–12 %. Das ist ein erheblicher Unterschied – und einer der wenigen Posten, den du direkt beeinflussen kannst.

## Grunderwerbsteuer – die größte Einzelposition

Die **Grunderwerbsteuer (GrESt)** ist mit 3,5 % des Kaufpreises der größte Einzelposten unter den Nebenkosten. Sie wird bei jedem entgeltlichen Erwerb einer Immobilie in Österreich fällig – egal ob Haus, Wohnung oder Grundstück.

Laut BMF wird die Steuer vom **Gegenleistungswert** berechnet, also in der Regel vom Kaufpreis laut Kaufvertrag. Bei einem Hauskauf um 350.000 EUR sind das 12.250 EUR an Grunderwerbsteuer. Die Steuer ist innerhalb eines Monats nach Entstehen der Steuerschuld ans Finanzamt zu bezahlen.

**Sonderfall Familienkreis – Stufentarif:** Wenn du eine Immobilie innerhalb der Familie erwirbst – etwa von deinen Eltern, Geschwistern oder dem Ehepartner – gilt ein begünstigter Stufentarif:

| Wertanteil | Steuersatz |
| --- | --- |
| Erste 250.000 EUR | 0,5 % |
| 250.001–400.000 EUR | 2,0 % |
| Über 400.000 EUR | 3,5 % |

Bei einer Immobilie im Wert von 350.000 EUR im Familienkreis zahlst du also nur 3.250 EUR statt 12.250 EUR – eine **Ersparnis von 9.000 EUR**. Erwerbe zwischen denselben Personen werden innerhalb von 5 Jahren zusammengerechnet. Mehr dazu findest du im Ratgeber zur [Grunderwerbsteuer in Österreich](https://www.capitalo.at/baufinanzierung/ratgeber/grunderwerbsteuer).

## Grundbucheintragungsgebühr und Pfandrecht

Damit du als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wirst, fällt eine **Eintragungsgebühr von 1,1 % des Kaufpreises** an. Bei 350.000 EUR sind das 3.850 EUR.

Finanzierst du den Kauf mit einem Kredit, kommt noch die **Pfandrechtseintragungsgebühr** hinzu: 1,2 % der Hypothekarsumme. Die Hypothekarsumme ist der Kreditbetrag plus einem Sicherheitszuschlag (Nebengebührenkaution), den die Bank festlegt – in der Regel 20 % über dem reinen Kreditbetrag.

**Beispiel:** Bei einem Kredit von 280.000 EUR und einer Nebengebührenkaution von 20 % beträgt die Hypothekarsumme 336.000 EUR. Die Pfandrechtseintragungsgebühr: 336.000 × 1,2 % = **4.032 EUR**.

Detaillierte Informationen findest du im Ratgeber [Grundbuchgebühren in Österreich](https://www.capitalo.at/baufinanzierung/ratgeber/grundbuchgebuehren).

## Gebührenbefreiung für Eigenheime 2024–2026

Hier kommt die gute Nachricht: Seit April 2024 gibt es eine **temporäre Gebührenbefreiung** für die Grundbuch- und Pfandrechtseintragung, wenn du die Immobilie als Eigenheim nutzt. Laut BMJ kann dir das mehrere tausend Euro sparen.

**Die Voraussetzungen im Überblick:**

- Die Immobilie deckt ein **dringendes Wohnbedürfnis** (Hauptwohnsitz)
- Du meldest dich dort an und gibst bisherige Wohnrechte auf
- Der **Kaufvertrag wurde nach dem 31. März 2024** abgeschlossen
- Der **Grundbuchantrag wird bis spätestens 30. Juni 2026** gestellt
- Du bewohnst die Immobilie **mindestens 5 Jahre** als Hauptwohnsitz

**Wichtige Grenzen:**

- Die Befreiung gilt bis zu einer Bemessungsgrundlage von **500.000 EUR**
- Für den Betrag darüber ist die Gebühr normal zu zahlen
- Bei einer Bemessungsgrundlage über **2.000.000 EUR** entfällt die Befreiung komplett
- Erbschaften und Schenkungen sind **nicht** erfasst – nur entgeltliche Käufe

**Rechenbeispiel bei 350.000 EUR Kaufpreis:**

| Gebühr | Ohne Befreiung | Mit Befreiung | Ersparnis |
| --- | --- | --- | --- |
| Grundbucheintragung (1,1 %) | 3.850 EUR | 0 EUR | 3.850 EUR |
| Pfandrecht (1,2 % von 336.000 EUR) | 4.032 EUR | 0 EUR | 4.032 EUR |
| **Gesamt** | **7.882 EUR** | **0 EUR** | **7.882 EUR** |

Das ist eine Ersparnis von fast 8.000 EUR – vorausgesetzt, du erfüllst alle Bedingungen. Wenn du das Eigenheim innerhalb von 5 Jahren wieder verkaufst oder den Hauptwohnsitz aufgibst, wird die Gebühr nachträglich eingehoben.

## Notar- oder Anwaltskosten

Für die Vertragserrichtung und die grundbücherliche Durchführung brauchst du entweder einen **Notar oder einen Rechtsanwalt**. Die Kosten liegen je nach Aufwand und Vereinbarung bei **1 bis 3 % des Kaufpreises**.

**Was der Notar/Anwalt macht:**

- Kaufvertragserrichtung und -prüfung
- Beglaubigung der Unterschriften
- Treuhandabwicklung (Kaufpreiszahlung über Treuhandkonto)
- Antrag auf Grundbucheintragung
- Einholung der behördlichen Genehmigungen

**Kosten-Rahmen bei 350.000 EUR Kaufpreis:**

| Leistung | Kosten |
| --- | --- |
| Vertragserrichtung (Pauschalhonorar) | 2.000–5.000 EUR |
| Beglaubigung (Unterschriften) | 200–500 EUR |
| Treuhandschaft | 500–1.500 EUR |
| **Gesamt** | **2.700–7.000 EUR** |

Die Kosten sind grundsätzlich **verhandelbar** – das Notariatstarifgesetz gibt zwar einen Rahmen vor, aber Pauschalhonorare sind üblich und oft günstiger als die Abrechnung nach Tarif. Hol dir daher mindestens zwei Angebote ein.

In der Regel trägt der **Käufer** die Notar- und Anwaltskosten, da er das größere Interesse an der rechtssicheren Abwicklung hat.

## Maklergebühr – musst du sie zahlen?

Wenn du über einen Makler kaufst, fällt eine **Provision von maximal 3 % des Kaufpreises plus 20 % Umsatzsteuer** an – also insgesamt bis zu **3,6 % brutto**. Bei 350.000 EUR sind das bis zu 12.600 EUR.

**Wichtig zu wissen:**

- Das **Bestellerprinzip gilt in Österreich nur bei der Vermietung** (seit 01.07.2023), **nicht beim Kauf**
- Beim Immobilienkauf zahlen in der Regel **Käufer und Verkäufer** jeweils eine Provision
- Der Makler darf von jeder Seite maximal 3,6 % (brutto) verlangen
- Die Provision ist **verhandelbar** – frag aktiv nach einem Nachlass

**Ohne Makler kaufen:** Wenn du die Immobilie direkt vom Eigentümer kaufst, sparst du dir die gesamte Maklergebühr. Das reduziert die Nebenkosten von ca. 10–12 % auf rund 7–8 %. Plattformen für Privatverkäufe können hier eine gute Anlaufstelle sein.

## Beispielrechnung: Nebenkosten bei 350.000 EUR Kaufpreis

Hier siehst du schwarz auf weiß, was bei einem typischen Hauskauf um 350.000 EUR an Nebenkosten anfällt – in drei Szenarien:

**Annahmen:** 280.000 EUR Kredit (80 % Finanzierung), Hypothekarsumme 336.000 EUR (inkl. 20 % NGS)

### Variante 1: Mit Makler, OHNE Gebührenbefreiung

| Kostenart | Betrag |
| --- | --- |
| Grunderwerbsteuer (3,5 %) | 12.250 EUR |
| Grundbucheintragung (1,1 %) | 3.850 EUR |
| Pfandrecht (1,2 % von 336.000) | 4.032 EUR |
| Notar/Anwalt (pauschal) | 4.000 EUR |
| Makler (3 % + USt) | 12.600 EUR |
| Beglaubigung | 300 EUR |
| **Gesamt** | **37.032 EUR (10,6 %)** |

### Variante 2: Mit Makler, MIT Gebührenbefreiung

| Kostenart | Betrag |
| --- | --- |
| Grunderwerbsteuer (3,5 %) | 12.250 EUR |
| Grundbucheintragung | **0 EUR** |
| Pfandrecht | **0 EUR** |
| Notar/Anwalt (pauschal) | 4.000 EUR |
| Makler (3 % + USt) | 12.600 EUR |
| Beglaubigung | 300 EUR |
| **Gesamt** | **29.150 EUR (8,3 %)** |
| **Ersparnis ggü. Variante 1** | **7.882 EUR** |

### Variante 3: OHNE Makler, MIT Gebührenbefreiung

| Kostenart | Betrag |
| --- | --- |
| Grunderwerbsteuer (3,5 %) | 12.250 EUR |
| Grundbucheintragung | **0 EUR** |
| Pfandrecht | **0 EUR** |
| Notar/Anwalt (pauschal) | 4.000 EUR |
| Beglaubigung | 300 EUR |
| **Gesamt** | **16.550 EUR (4,7 %)** |
| **Ersparnis ggü. Variante 1** | **20.482 EUR** |

Der Unterschied ist enorm: Im besten Fall (ohne Makler, mit Gebührenbefreiung) sparst du über 20.000 EUR an Nebenkosten. Allerdings musst du bei einer [Baufinanzierung ohne Eigenkapital](https://www.capitalo.at/baufinanzierung/eigenkapital) bedenken, dass die meisten Banken erwarten, dass du die Nebenkosten aus eigenen Mitteln finanzierst.

## Oft vergessene Kosten beim Hauskauf

Neben den „offiziellen“ Nebenkosten gibt es einige Posten, die in vielen Aufstellungen fehlen – die aber trotzdem ins Geld gehen:

- **Schätzgebühr der Bank:** Bevor die Bank einen Kredit bewilligt, lässt sie die Immobilie schätzen. Kosten: 200–500 EUR
- **Bearbeitungsgebühr/Kontoführung:** Manche Banken verlangen eine einmalige Bearbeitungsgebühr oder eine laufende Kontoführungsgebühr für das Kreditkonto. Kosten: 0–500 EUR
- **Gebäudeversicherung:** Bei kreditfinanzierten Immobilien ist eine Gebäudeversicherung Pflicht. Kosten: 300–1.000 EUR/Jahr
- **Umzugskosten:** Je nach Entfernung und Umfang. Kosten: 500–3.000 EUR
- **Renovierung/Sanierung:** Gerade bei Bestandsimmobilien fallen oft unerwartet hohe Kosten an
- **Grundsteuer:** Keine einmalige Nebenkoste, sondern eine laufende Steuer. In Österreich im Vergleich niedrig – typisch sind 100–400 EUR pro Jahr

Plane daher am besten einen **Puffer von zusätzlich 3.000–5.000 EUR** ein, um böse Überraschungen zu vermeiden.

## Sonderfälle: Wann gelten andere Regeln?

**Erwerb im Familienkreis:** Statt 3,5 % Grunderwerbsteuer gilt der begünstigte Stufentarif (siehe oben). Als Familienkreis gelten: Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Eltern, Kinder, Geschwister, Nichten, Neffen. Erwerbsvorgänge zwischen denselben Personen werden innerhalb von 5 Jahren zusammengerechnet.

**Neubau/Erstbezug vom Bauträger:** Wenn du eine neue Wohnung direkt vom Bauträger kaufst, fällt statt der Grunderwerbsteuer die **Umsatzsteuer von 20 %** auf den Gebäudeanteil an. Der Grundanteil wird weiterhin mit 3,5 % GrESt besteuert. Das kann je nach Aufteilung teurer oder günstiger sein – hier lohnt sich eine genaue Prüfung.

**Zweitwohnsitz:** Die temporäre Gebührenbefreiung für Grundbuch- und Pfandrecht gilt **nur für den Hauptwohnsitz**. Für Zweitwohnsitze und Anlageobjekte zahlst du die vollen Gebühren.

## Häufige Fragen zu Nebenkosten beim Hauskauf

### Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf in Österreich?

Die Kaufnebenkosten liegen bei ca. 10–12 % des Kaufpreises, wenn ein Makler involviert ist. Ohne Makler sind es rund 7–8 %. Hauptposten: Grunderwerbsteuer (3,5 %), Grundbucheintragung (1,1 %), Pfandrecht (1,2 %), Notar (1–3 %) und Makler (bis 3,6 %).

### Kann man die Grundbuchgebühr beim Hauskauf sparen?

Ja – seit April 2024 gibt es eine temporäre Befreiung von der Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühr für Eigenheime (Hauptwohnsitz). Die Befreiung gilt bis 30.06.2026 und für Kaufpreise bis 500.000 EUR. Du musst mindestens 5 Jahre dort wohnen.

### Wer zahlt den Notar beim Hauskauf?

In der Regel trägt der Käufer die Notarkosten, da er das größere Interesse an der rechtssicheren Abwicklung und Grundbucheintragung hat. Die Kosten sind aber verhandelbar – manchmal teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten.

### Werden Kaufnebenkosten von der Bank finanziert?

In der Regel nicht. Die meisten Banken erwarten, dass du die Nebenkosten aus Eigenmitteln finanzierst. Manche Banken bieten eine Mitfinanzierung an, aber das erhöht den Kreditbetrag und damit die monatliche Rate erheblich.

### Was ist der Unterschied zwischen Grundbuchgebühr und Pfandrecht?

Die Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %) bezahlst du für die Eintragung deines Eigentumsrechts. Die Pfandrechtseintragungsgebühr (1,2 %) fällt zusätzlich an, wenn du einen Kredit aufnimmst und die Bank eine Hypothek im Grundbuch eintragen lässt.

### Gilt das Bestellerprinzip beim Hauskauf?

Nein. Das Bestellerprinzip gilt in Österreich seit Juli 2023 nur bei der Vermietung. Beim Immobilienkauf zahlen in der Regel sowohl Käufer als auch Verkäufer eine Maklergebühr von jeweils bis zu 3 % + USt.

### Welche Nebenkosten fallen beim Kauf ohne Makler weg?

Ohne Makler sparst du die Maklergebühr von bis zu 3,6 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 350.000 EUR sind das bis zu 12.600 EUR. Alle anderen Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Notar) fallen weiterhin an.

### Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer im Familienkreis?

Bei Immobilienübertragungen im Familienkreis gilt ein Stufentarif: 0,5 % für die ersten 250.000 EUR, 2,0 % für 250.001–400.000 EUR und 3,5 % für alles darüber. Bei 350.000 EUR Wert sind das 3.250 EUR statt 12.250 EUR beim regulären Satz.

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